Strittig war eine von der Baudirektion (AWEL) verfügte Kostenbeteiligung des reinen Standortinhabers (als Zustandsstörer) im Umfang von 20 %. Während der Sorgfaltsbeweis des rekurrierenden Standortinhabers misslang (Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG), ergab sich bezüglich der in BGE 139 II 106 eingeführten Voraussetzung, wonach für eine Kostenbeteiligung des schuldlosen Zustandsstörers von 10 % oder mehr bestimmte weitere Umstände vorliegen müssen, was folgt: Von den alternativ genannten Umständen kam von vornherein einzig derjenige eines (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteils aufgrund der Altlasten und/oder der Sanierung in Betracht. Zwar ging für die rekurrierende Grundeigentümerin mit der Sanierung des belasteten Standorts (Bauland) eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten einher. Die Rekurrentin hatte das Grundstück jedoch durch Kauf erworben, wobei das AWEL (zu Recht) ausdrücklich festhielt, es bestünden keine belastbaren Anhaltspunkte für einen aufgrund der Altlasten untersetzten Kaufpreis. Entsprechend wurde im Rekursentscheid davon ausgegangen, dass die Rekurrentin beim Vergleich des Kaufpreises mit dem Marktwert des sanierten Grundstücks keinen wirtschaftlichen Vorteil erlangt habe. Verworfen wurde auch das Argument der Vorinstanz, wonach eine im Kaufvertrag enthaltene Klausel, die der Käuferin einen vertraglichen Anspruch auf Rückvergütung der mit der Beseitigung allfälliger Altlasten entstehenden Kosten einräumte, buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis aufgrund der Belastung gleichkomme.
Erwägungen (9 Absätze)
E. 1 Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich Mitbeteiligte
E. 2 B AG, […]
E. 3 C AG, […]
E. 3.1 Gemäss Art. 32d USG trägt der Verursacher die Kosten für notwendige Mas- snahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Stand- orte (Abs. 1). Sind mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren Anteilen an der Verursachung (Abs. 2 Satz 1). In erster Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein Verhalten verursacht hat (Abs. 2 Satz 2). Wer lediglich als Inhaber des Standortes beteiligt ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2 Satz 3). Das zuständige Ge- meinwesen trägt den Kostenanteil der Verursacher, die nicht ermittelt wer- den können oder zahlungsunfähig sind (Abs. 3). Die Rechtsprechung knüpft für die Umschreibung des Verursacherbegriffs an den polizeirechtlichen Stö- rerbegriff an und unterscheidet den Verhaltens- und den Zustandsstörer bzw. -verursacher: Verhaltensverursacher im Sinne von Art. 32d USG ist, wer den Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter unmittelbar verursacht (bzw. mitverursacht) hat. Als Zustandsstörer wird bezeichnet, wer über die Sache, die den ordnungs- widrigen Zustand verursacht, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat. Dazu gehört insbesondere derjenige, der im Zeitpunkt der Sanierung Inhaber des belasteten Grundstücks ist (BGE 144 II 332, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen). Die Behörde hat im Kostenverteilungsverfahren den rechtserheblichen Sach- verhalt von Amtes wegen abzuklären, wobei die Parteien eine Mitwirkungs- pflicht trifft (Art. 46 Abs. 1 USG). Während in der Regel der Beweis als er- bracht gilt, wenn die Behörde bzw. der Richter nach objektiven Massstäben von der Verwirklichung einer Tatsache überzeugt ist, gilt in gewissen Rechts- bereichen der Beweismassstab der überwiegenden Wahrscheinlichkeit, weil ein strikter Beweis nach der Natur der Sache nicht möglich oder nicht zumut- bar erscheint. Im Bereich des Altlastenrechts hat das Bundesgericht die überwiegende Wahrscheinlichkeit für den Anteil der Mitverursachung bzw. die Kausalität genügen lassen, die sich - vorab wegen des Zeitablaufs - nicht mit letzter Sicherheit bestimmen lasse (BGE 144 II 332, E. 4.1.2, mit weiteren Hinweisen). R1S.2021.05133 Seite 7
E. 3.2 In der angefochtenen Verfügung wird die Kostenverteilung wie folgt begrün- det: Weil die G Garage von nicht im - für einen altlastenrechtlich relevanten Einsatz von CKW - kritischen Zeitraum von 1950 bis 1985 betrieben worden sei, könne eine Verursachung der Belastung durch den Betrieb dieser Ga- rage ausgeschlossen werden. Auch sei nicht belegbar bzw. nicht überwie- gend wahrscheinlich, dass die D AG CKW-haltige Substanzen eingesetzt und dadurch die CKW-Belastung am Standort verursacht habe. Demgegen- über sei belegt, dass die B AG CKW-haltige Mittel eingesetzt habe. Zwar gebe diese an, sie habe nur Lösungsmittel, die Tri enthalten, verwendet, weshalb sie nicht Verursacherin der Grundwasserbelastung mit dem Haupt- schadstoff Per sein könne. Als Nachweis würden lediglich drei Bestell-/Lie- ferscheine aus den Jahren 2005 bis 2007 eingereicht (vgl. act. 10/17, An- hang G). Aufgrund der Branchenüblichkeit gehe das AWEL davon aus, dass auf dem fraglichen Grundstück von etwa 1975 bis mindestens 2007 CKW- haltige Produkte und dabei bis 2004 Per-haltige Produkte eingesetzt worden seien. Da zwei Jahre des letztgenannten Zeitraums auf den Betrieb eines Unbekannten (1975-1976), weitere zwei Jahre auf den Betrieb der F AG (1977-1978) und 25 Jahre auf die B AG (1979-2004) entfallen würden, sei die fragliche Zeitdauer zu 86 % der B AG und zu je 7 % der F AG und dem unbekannten Nutzer zuzuschreiben. Neben diese Verhaltensstörer trete aufgrund der Grundeigentümerstellung die Rekurrentin als Zustandsstörerin. Diese könne sich von der Kostentra- gungspflicht nicht befreien, da im Erwerbszeitpunkt zwar das Grundstück nicht im KbS eingetragen gewesen sei, jedoch altlastenrechtliche Untersu- chungen seit 2004 im Gang gewesen seien und der Rekurrentin zudem be- kannt gewesen sei, dass auf dem Grundstück seit langer Zeit eine Autowerk- statt (Garage) betrieben werde, welche noch immer in Betrieb sei. Die Re- kurrentin hätte mit der Möglichkeit der Belastung rechnen können und dem- entsprechend Abklärungen durchführen müssen. Daran ändere auch die Be- rufung auf vor Vertragsschluss erfolgte Kontakte mit dem AWEL, bei denen der fehlende Eintrag im KbS kommuniziert worden sei, nichts, zumal es nicht Aufgabe des AWEL sei, im Rahmen von Grundstücksverkäufen eine Ein- schätzung für mögliche altlastenrechtlich relevante Belastungen bei nicht vorhandenem KbS-Eintrag abzugeben. Nicht zu berücksichtigen sei auch die im Kaufvertrag enthaltene Klausel, wonach der Verkäufer erkläre, dass ihm R1S.2021.05133 Seite 8
keine Abfall- oder Schadstoffbelastungen bekannt seien, und wonach bei wi- der Erwarten hervortretenden Altlasten der Verkäufer sich verpflichte, für die Kosten der Beseitigung aufzukommen; dies insbesondere deshalb, weil es nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung sein könne, die fragliche Klausel auszulegen und die vertragsrechtlichen Folgen des Umstands zu er- örtern, dass die verkäuferseitige Zusicherung offenbar wider besseres Wis- sen erfolgt sei. Hinsichtlich der Festlegung der Kostenanteile wird sodann ausgeführt, es sei naheliegend, dass ein saniertes Grundstück wertmässig höher zu bewerten sein werde als ein potentiell sanierungsbedürftiges; der Grundstückswert dürfte sich grundsätzlich mit jeder durchgeführten altlastenrechtlichen Mas- snahme um deren Kosten erhöhen. Den Kaufpreis betreffend sei zu berück- sichtigen, dass die Rekurrentin aufgrund des Unternehmenszwecks als bran- chenkundige Fachperson gelten könne, wobei bei Mitwirkung von Fachper- sonen grundsätzlich davon auszugehen sei, dass sich die Belastung bzw. das sich aus ihr ergebende finanzielle Risiko im Kaufpreis niedergeschlagen habe. Im Kaufvertrag würden sich keine ausdrücklichen Angaben finden, ob der bezahlte Kaufpreis untersetzt sei. Die Rekurrentin habe jedoch nach ei- gener Darstellung (im Rahmen der Standortdokumentation [act. 10.17]) ei- nen vertraglichen Anspruch auf Rückvergütung der "mit der Beseitigung sol- cher Altlasten entstehenden Kosten". Damit werde die Rekurrentin einerseits von der Wertsteigerung des Grundstücks profitieren und andererseits die entstehenden Kosten zumindest teilweise von der B AG (als Verkäuferin) zu- rückverlangen können. Im Endeffekt bewirke diese Klausel das Gleiche wie ein untersetzter Kaufpreis, weshalb von einem wirtschaftlichen Vorteil aus- zugehen sei. Dieser sei aufgrund der Lage des Grundstücks und dessen Baulandeigenschaft zudem nicht unwesentlich. Das Bonitätsrisiko der Ver- einbarung müsse die Rekurrentin tragen. Damit rechtfertige sich eine Kos- tentragung der Rekurrentin als reine Standortinhaberin von insgesamt 20 %. Entsprechend würden 69 % auf die B AG und je 5,5 % auf die F AG und den unbekannten Nutzer entfallen, wobei die Kostenanteile der beiden Letztge- nannten, mithin insgesamt 11 % der Kosten, der Kanton als Ausfallkosten übernehme. R1S.2021.05133 Seite 9
4.1.1 Die Rekurrentin rügt zunächst, dass sie zu Unrecht nicht gestützt auf Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG von der Kostentragungspflicht befreit worden sei. Im Zeit- punkt der Veräusserung habe die B AG als Verkäuferin auf dem Grundstück "ein Pneuhaus / einen Pneuwechsel" betrieben, d.h. Felgen und Reifen von Fahrzeugen gewechselt. Entgegen der angefochtenen Verfügung habe sie somit keine "Werkstatt (Garage)" betrieben. Insoweit sei der Sachverhalt feh- lerhaft festgestellt worden. Aufgrund einer Besichtigung des Grundstücks sei die Rekurrentin über den Pneuwechselbetrieb informiert gewesen; weitere Kenntnisse habe sie jedoch nicht gehabt und aufgrund der Tätigkeit der B AG auch nicht haben können. Auf Erkundigung der Rekurrentin habe ihr die Verkäuferin sodann mitgeteilt, dass sie keine Kenntnisse von Schadstoffbe- lastungen auf dem Grundstück habe und dieses nicht im KbS eingetragen sei. Entsprechend hätten die Parteien die fragliche Klausel im Kaufvertrag formuliert. Die Rekurrentin habe keinen Grund gehabt, diesen Angaben nicht zu trauen oder sie zu hinterfragen. Schliesslich habe die Rekurrentin auch eigene Abklärungen vorgenommen: UN, der für sie kollektiv zeichnungsbe- rechtigt sei, habe sich in ihrem Auftrag beim AWEL telefonisch und anlässlich eines spontanen persönlichen Besuchs nach möglichen Belastungen und der Altlastensituation des Grundstücks erkundigt. Dabei sei ihm stets kom- muniziert und dokumentiert worden, dass das Grundstück nicht im KbS ein- getragen sei. Hinweise, wonach eine Belastung zu erwarten sei, seien nicht mitgeteilt worden. Dies sei wohl darauf zurückzuführen, dass auch die ange- fragte Person im AWEL aufgrund des fehlenden Eintrags im KbS (bzw. im ursprünglichen Verdachtsflächenkataster [VFK]) davon ausgegangen sei, dass für die fragliche Liegenschaft kein Altlastenverdacht vorliege. Nicht nachvollziehbar sei, weshalb es das AWEL in den Jahren 2008 bis 2010 trotz der durchgeführten Altlastenuntersuchungen unterlassen habe, einen Ein- trag im KbS vorzunehmen, wäre ein solcher doch zwingend angezeigt gewe- sen, da mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen sei, dass auf der Parzelle ein belasteter Standort vorliegen könnte. Nach Erlass der Ver- fügung vom 5. April 2011 (act. 10.9; vgl. dazu E. 2) habe es bis zum Eintrag im KbS mit Verfügung vom 3. Juni 2015 (act. 10.11) in Bezug auf die Belas- tung des Standorts keine neuen Erkenntnisse mehr gegeben. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Eintrag nicht bereits 2011 oder zumindest 2013 erfolgt sei. Der fehlende Eintrag im VKF bzw. KbS vor dem 3. Juni 2015 be- weise, dass ein Altlastenverdacht sogar für die Fachpersonen des AWEL R1S.2021.05133 Seite 10
aufgrund der Betriebe am Standort nicht zu erwarten gewesen sei. Der Ein- trag sei denn auch nicht aufgrund der Kenntnisse des AWEL über die Be- triebe, sondern über die nachgewiesenen Grundwasserbelastungen, die der Rekurrentin aber im Erwerbszeitpunkt nicht bekannt gewesen seien, erfolgt. Der weniger fachkundigen Rekurrentin könnten die fehlenden Kenntnisse nicht zum Vorwurf gemacht werden. Der an die Rekurrentin gerichtete Vor- wurf eines unsorgfältigen Vorgehens treffe nicht zu resp. falle aufgrund der unterlassenen Eintragung des Standorts im KbS auf die Vorinstanz zurück. Die Rekurrentin habe bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belas- tung keine Kenntnis haben können. 4.1.2 In ihrer Vernehmlassung entgegnet die Vorinstanz ergänzend zur angefoch- tenen Verfügung, bei der Rekurrentin handle es sich um eine professionelle Immobiliengesellschaft. Es könne seit Längerem als allgemein bekannt gel- ten, dass Betriebe im Zusammenhang mit Motorfahrzeugen ("allgemeines Autogewerbe") umweltgefährdende Stoffe verwenden würden; dies gelte un- abhängig davon, ob es sich um eine eigentliche Werkstatt oder um ein Pneu- haus handle, würden doch CKW zum Reinigen und Entfetten eingesetzt (wo- bei die Vorinstanz in diesem Zusammenhang auf den Leitfaden Chlorierte Kohlenwasserstoffe [CKW], Stoffeigenschaften, von Mai 2008, aktualisierte Version September 2009 [im Folgenden: ChloroNet Leitfaden] verweist). Das Pneuhaus und die dafür eingerichteten Garagenräumlichkeiten seien im Zeit- punkt des Grundstückerwerbs noch vorhanden und für die Rekurrentin er- kennbar gewesen, weshalb diese mit der Möglichkeit einer Belastung habe rechnen müssen. Auch habe sie nicht darauf vertrauen dürfen, dass in der Vergangenheit keine Reparaturen und dergleichen durchgeführt worden seien. Dem Vorwurf, wonach das AWEL nicht die nötigen Auskünfte erteilt habe, sei entgegenzuhalten, dass bei Erkundigung danach, ob ein Kataster- Eintrag bestehe, die entsprechende Auskunft ("ja/nein") erteilt werde. Aus- kunft darüber, ob allenfalls bereits Untersuchungen vorgenommen worden seien und ein Katastereintrag drohe, könnten - wenn dies nicht spezifisch verlangt werde - jedoch nicht erteilt werden, da dafür Nachforschungen er- forderlich wären, zu denen nur bei entsprechender Nachfrage Anlass be- stehe. Dass die Rekurrentin generell solche Informationen angefragt und diese nicht erhalten habe, scheine äusserst zweifelhaft und werde bestritten. Auch aus dem Umstand, dass der Standort erst nach dem Erwerb des Grundstücks in den KbS eingetragen worden sei, könne die Rekurrentin R1S.2021.05133 Seite 11
nichts herleiten. Ein fehlender Katastereintrag führe nicht per se zum Gelin- gen des Sorgfaltsbeweises, zumal sich die Frage der Kenntnis einer mögli- chen Belastung fast immer bei im Erwerbszeitpunkt nicht eingetragenen Grundstücken stellen dürfte, da ein KbS-Eintrag einer Befreiung von vornhe- rein entgegenstünde. Unzutreffend sei, dass das AWEL keine mögliche Be- lastung erkannt habe, andernfalls keine Untersuchungen angeordnet worden wären. Die Belastungssituation sei aber lange mit Unklarheiten bezüglich Ur- sache, Ausmass und Ausdehnung verbunden gewesen; zudem seien neue wissenschaftliche Erkenntnisse abgewartet worden, die auf der Plattform ChloroNet erschienen seien. Es mache keinen Sinn, gestützt auf eine un- klare Faktenlage einen Standort auf Vorrat im KbS einzutragen. Zudem sei es schlicht nicht möglich, sämtliche möglichen belasteten Standorte gleich- zeitig und innert derselben Frist zu erfassen und zu untersuchen. 4.1.3 Die Rekurrentin bringt in der Replik ergänzend vor, es werde bestritten, dass bekannt sei, dass Betriebe im Zusammenhang mit Motorfahrzeugen umwelt- gefährdende Stoffe verwendeten. Dies treffe auf den Pneuwechsel und Pneuhandel nicht zu. Beim im Handelsregisterauszug der B AG genannten "Handel mit Autoreifen, Felgen und weiteren branchenbezogenen Artikeln" handle es sich nicht um einen Betrieb im Zusammenhang mit Motorfahrzeu- gen, für den Wechsel und Verkauf von Pneus und Felgen würden in der Re- gel keine Lösungsmittel eingesetzt und vor Ort sei keine Werkstatt zu erken- nen gewesen, was noch heute so sei und nötigenfalls an einem Augenschein verifiziert werden könne. Weiter sei das Mass der gebotenen Sorgfalt tiefer, wenn einem Käufer seitens des Verkäufers eine Zusicherung gemacht werde, dass keine Belastungssituation bekannt sei. Hinsichtlich der Anfrage beim AWEL wird geltend gemacht, dieses wäre gestützt auf Art. 10e ff. USG und das Öffentlichkeitsprinzip zur umfassenden Information verpflichtet ge- wesen. Sodann habe die Rekurrentin vom Leitfaden ChloroNet keine Kennt- nis gehabt. Die Rekurrentin macht überdies Ausführungen zur Erhebung des VFK und dessen Überführung in den KbS und wiederholt in diesem Zusam- menhang, der Nicht-Eintrag durch das AWEL sei bewusst erfolgt, weil bei einem Pneuhaus gerade nicht von einer Belastung auszugehen sei. Weiter vermöge das AWEL nicht zu erklären, welche neuen wissenschaftlichen Er- kenntnisse zu einer Neubewertung der Situation geführt haben sollten; dies werde somit bestritten. Es sei nicht erklärbar, weshalb das AWEL, nachdem ihm die - gemäss Verfügung vom 3. Juni 2015 (act. 10.11; vgl. E. 2) zur R1S.2021.05133 Seite 12
Hauptsache relevante - Porenluftuntersuchung vom 7. Juni 2011 (act. 10.10) vorgelegen habe, fast vier Jahre mit einem Eintrag im KbS zugewartet habe. Die Vorinstanz weist demgegenüber in ihrer Duplik darauf hin, mindestens die Möglichkeit einer umweltrechtlich relevanten Belastung sei offensichtlich auch für die Rekurrentin erkennbar gewesen, andernfalls keine Altlasten- klausel im Kaufvertrag vereinbart worden wäre. Hinsichtlich der vor dem Grundstückserwerb erfolgten Erkundigung beim AWEL sei zu beachten, dass sich eine umfassende Anfrage (bzw. die Offenlegung aller Dokumente) nach dem Gesetz über die Information und den Datenschutz (IDG) gerichtet hätte und daher ohnehin schriftlich zu stellen gewesen wäre, wobei zudem insbesondere die Einwilligung der Grundeigentümerin einzuholen gewesen wäre. 4.2.1 Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG kann sich der Standortinhaber auf eine Unkenntnis der Belastung nur berufen, wenn ihm keine Anhaltspunkte bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer nach der Verkehrsanschauung mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war. Derartige Anhaltspunkte können sich beispielsweise aus dem Nutzungsplan, aus dem Grundbuch oder aus dem Kataster der belasteten Standorte, aber auch aufgrund der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks durch Rechtsvor- gänger oder sonstiger Umstände des Einzelfalls ergeben (BGE 142 II 232, E. 4.3). 4.2.2 Wie die Rekurrentin selbst festhält, war ihr im Erwerbszeitpunkt bekannt, dass auf dem Grundstück im damaligen Zeitpunkt ein von der B AG geführter Pneuwechselbetrieb bestand. Dass lediglich ein reiner Pneuhandel betrie- ben worden wäre - wovon bei isolierter Betrachtung des Handelsregisteraus- zugs (vgl. act. 5.3) unter Umständen hätte ausgegangen werden können -, macht sie damit zu Recht nicht geltend. Entgegen den rekurrentischen Vor- bringen muss nun aber bereits im Zusammenhang mit einem Pneuwechsel- betrieb mit dem Einsatz von CKW-haltigen Substanzen gerechnet werden. Entsprechend weist bezüglich der vorliegend betroffenen Parzelle denn auch bereits die Verfügung vom 5. April 2011 darauf hin, die Betriebsgeschichte R1S.2021.05133 Seite 13
zeige, dass die B AG für die Befestigung von Auswuchtblei an Aluminiumfel- gen das Lösungsmittel Tri für das Entfetten von Klebstellen verwendet habe, wobei die 5-Liter-Gebinde (Blechkanister) im ebenerdigen Anbau des Wohn- hauses gelagert worden seien (act. 10.9 S. 2; vgl. im Detail die historische Altlastenvoruntersuchung vom 10. August 2005 [act. 10.3], S. 4 f.). In glei- cher Weise wird die Verwendung von Tri in der - von der Rekurrentin zusam- men mit dem Kostenverteilungsgesuch eingereichten - Standortdokumenta- tion aufgeführt, unter Verweis auf entsprechende Angaben eines seit 1985 im Betrieb tätigen Mitarbeiters sowie der in E. 3.2 bereits erwähnten Bestell- und Lieferscheine (act. 10.17 S. 8 und Anhang G). Hinzu kommt nun, dass mit der im Erwerbszeitpunkt bestehenden und der Rekurrentin unbestrittenermassen bekannten Nutzung des Areals unter an- derem als Pneuwechselbetrieb eine Nähe zum Autogewerbe bestand, die ihrerseits dazu führte, dass ohne weitergehende Abklärungen (namentlich zur Betriebsgeschichte) auch mit der Möglichkeit des Einsatzes anderer CKW-haltiger Substanzen und damit einer entsprechenden Belastung ge- rechnet werden musste. Insofern kann es daher auch nicht darauf ankom- men, dass vorliegend die massgebliche Belastung mit Per erfolgte, da auf- grund der genannten Umstände auch für den Einsatz dieses Stoffes Anhalts- punkte im Sinne der zitierten Rechtsprechung bestanden. Die im Leitfaden Chloronet enthaltene Übersicht der möglichen CKW-Anwendungen nach Branchen bestätigt, dass für das Allgemeine Autogewerbe sowohl bezüglich Tri als auch bezüglich Per eine Verwendung als wahrscheinlich erachtet wird (Leitfaden Chloronet, S. 4). Unerheblich ist, ob die Rekurrentin konkret vom genannten - aus den Jahren 2008/2009 stammenden - Leitfaden Kenntnis hatte; entscheidend ist allein, dass im Erwerbszeitpunkt (2014) aufgrund des damaligen Kenntnisstandes bezüglich CKW-Belastungen jedenfalls eine professionelle Immobiliengesellschaft wie die Rekurrentin ausgehend von der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks - und zwar wie aufgezeigt so- wohl der spezifischen Nutzung als Pneuwechselbetrieb als auch der damit bestehenden Nähe zum allgemeinen Autogewerbe im Sinne möglicher früherer Nutzungen - Anhaltspunkte für die Verwendung entsprechender um- weltrelevanter Stoffe hätte haben müssen. Unter diesen Umständen, na- mentlich mit Blick auf die unstrittige Nutzung als Pneuwechselbetrieb, er- weist sich denn auch der in der Replik erwähnte Augenschein (bezüglich der Frage, ob auf dem Grundstück eine Werkstatt vorhanden sei) als entbehrlich, R1S.2021.05133 Seite 14
umso mehr, als damit die allein massgeblichen Verhältnisse im Erwerbszeit- punkt ohnehin nicht eruierbar wären. 4.2.3 An dieser Einschätzung vermögen sodann die seitens der Rekurrentin ange- führten Erkundigungen bei der Verkäuferin und die von dieser abgegebene Zusicherung nichts zu ändern. Im Kaufvertrag (act. 5.4) wird insoweit in Ziff. V.1 unter dem Titel "Gewährleistung / Altlasten" unter anderem Folgen- des festgehalten: "Nach Einsicht durch den Käufer in den Kataster der be- lasteten Standorte und Altlastenverdachtsflächen-Kataster (Stand 30.05.2014) des GIS-Zentrum, S.-Strasse 14 in X, kann festgestellt werden, dass sich das Kaufobjekt nicht darin befindet. [Absatz] Der Verkäufer erklärt somit, dass kein Verdacht auf verborgene Mängel besteht und ihm insbeson- dere keine Abfall- oder Schadstoffbelastungen bekannt sind, welche zu einer Qualifikation des Kaufobjektes als belasteter Standort bzw. als Altlast i.S. der Umweltschutzgesetzgebung (USG) führen würden, und sich das Kaufobjekt nicht im Kataster der belasteten Standorte bzw. über die Altlasten befindet. [Absatz] Sollten wider Erwarten Altlasten (Abfall) im Sinne des Amtes für Ab- fall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), Zürich, respektive nach der Umwelt- schutzgesetzgebung hervortreten, verpflichtet sich der Verkäufer für die mit der Beseitigung solcher Altlasten entstehenden Kosten alleine aufzukom- men." Festzuhalten ist vorab, dass eine solche vertragliche Regelung der privat- rechtlichen Gewährleistung nicht per se zu einer Befreiung des Käufers von der öffentlich-rechtlichen Kostenbeteiligung nach Massgabe des Altlasten- rechts führen kann, hätten es doch die privaten Parteien andernfalls in der Hand, durch entsprechende Vertragsgestaltung die Kostenbeteiligung des Standortinhabers und Zustandsstörers bzw. die spezifischen altlastenrecht- lichen Voraussetzungen eines allfälligen Verzichts auf dessen Inanspruch- nahme zu unterlaufen. Entsprechendes macht die Rekurrentin zu Recht auch gar nicht geltend, wobei im Übrigen darauf hinzuweisen ist, dass auch der grundsätzlich anerkannten Berücksichtigung eines liquiden zivilrechtli- chen Innenverhältnisses im Rahmen der Kostenverteilung (vgl. Pierre Tschannen, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl., Hrsg. Vereini- gung für Umweltrecht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 32d Rz. 31) vorlie- gend keine gesonderte Bedeutung zukäme, da sie sich mit der Frage der Berücksichtigung der Belastung im Rahmen der Preisfindung überschneidet R1S.2021.05133 Seite 15
(vgl. zu Letzterem E. 5.3). Soweit die Rekurrentin demgegenüber wie aufge- zeigt davon ausgeht, die fragliche Zusicherung wirke sich zu ihren Gunsten auf die Möglichkeit, den Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG zu führen, aus, ist ihr zu widersprechen. Unzutreffend ist zunächst, dass bei erfolgter Zusicherung seitens des Verkäufers von vornherein das Mass der gebotenen Sorgfalt tiefer anzusetzen wäre. Eine solche Differen- zierung findet weder im Gesetz noch in der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung eine Stütze und erscheint - mit Blick auf die vorstehend erwähnte Problematik einer Parteidisposition über die Voraussetzungen der altlasten- rechtlichen Kostenbeteiligung - auch nicht sachgerecht. Soweit sich die Re- kurrentin sodann darauf beruft, sie habe keinen Grund gehabt, die Angaben der Verkäuferin zu hinterfragen, so erweist sich auch dieses Argument als unbehelflich, nachdem - wie in E. 4.2.2 dargelegt - gerade Anhaltspunkte für eine mögliche Belastung bestanden und sich die Rekurrentin als Käuferin hinsichtlich der dadurch gebotenen weitergehenden Abklärungen selbstre- dend nicht mit einer blossen gegenteiligen Zusicherung der anderen Ver- tragspartei zufriedengeben durfte. 4.2.4 Nichts anderes gilt hinsichtlich der von der Rekurrentin angeführten Erkundi- gungen beim AWEL. Zu Recht weist die Vorinstanz insoweit darauf hin, dass eine blosse Anfrage betreffend Erfassung des Grundstücks im Kataster der belasteten Standorte keine umfassende spontane Informationspflicht der Be- hörde auszulösen vermag. Etwas anderes ergibt sich weder aus Art. 10e ff. USG noch aus dem Öffentlichkeitsprinzip. Im Gegenteil ist der Vorinstanz auch insoweit zuzustimmen, als die fraglichen Auskünfte - nebst einer ent- sprechenden Formulierung der Anfrage - an weitergehende Voraussetzun- gen (namentlich betreffend die Zustimmung der damaligen Grundeigentüme- rin) gebunden gewesen wären. Die Rekurrentin hat jedoch nicht substantiiert dargetan, dass sie überhaupt eine entsprechende, über die blosse Abfrage des Eintrags im KbS hinausgehende Anfrage gestellt hätte. Darauf, dass sol- ches nicht der Fall gewesen sein dürfte, weist neben der (trotz der in Art. 46 Abs. 1 USG statuierten Mitwirkungspflicht) fehlenden Dokumentation auch die in E. 4.2.3 zitierte Formulierung im Kaufvertrag hin, die lediglich eine Ein- sicht der Käuferin in den KbS, jedoch keine weitergehenden Anfragen an das AWEL erwähnt. Gleiches gilt für die seitens der Rekurrentin zitierte E-Mail von UN (vgl. act. 10.39 [Beilage 4]). Bei dieser Sachlage kann im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung auf die von der Rekurrentin als Beweisofferte R1S.2021.05133 Seite 16
genannte Zeugenbefragung von UN verzichtet werden (was im Übrigen - im Lichte des in E. 4.2.3 Ausgeführten - in gleicher Weise auch für die Zeugen- befragung von UN zum Gegenstand der Angaben der Verkäuferin gilt). Unbehelflich ist schliesslich auch die rekurrentische Argumentation betref- fend den im Erwerbszeitpunkt fehlenden Eintrag im KbS (sowie das vorgän- gige Fehlen eines Eintrags im VFK). Zunächst kann aus dem blossen Fehlen eines entsprechenden Eintrags nicht abgeleitet werden, dass keine Hinweise auf eine mögliche Belastung bestanden hätten, wäre doch andernfalls der in Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG vorgesehene Sorgfaltsbeweis letztlich deckungs- gleich mit der Frage des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines KbS-Ein- trags, was weder der gesetzlichen Konzeption noch der in E. 4.2.1 wieder- gegebenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung entspricht. Zu beachten ist dabei, dass im Gegensatz zum Misslingen des Sorgfaltsbeweises - für das es bereits genügt, dass Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, auf- grund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war - für den Eintrag in den KbS vorausgesetzt wird, dass bei einem bestimmten Standort feststeht oder mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass er belas- tet ist (Art. 5 Abs. 3 AltlV). Was sodann den konkret in Frage stehenden Standort betrifft, so ergibt sich bereits aus der Verfügung vom 5. April 2011 (act. 10.9), dass entgegen der Rekurrentin eine Belastung nicht ausge- schlossen, sondern im Gegenteil als möglich erachtet wurde, jedoch eine abschliessende Beurteilung noch nicht vorgenommen werden konnte (vgl. hierzu bereits E. 2). Diese Einschätzung ist plausibel, stand doch aufgrund der damals vorliegenden Messungen, die im Oberstrombereich eine höhere CKW-Summenkonzentration als im Abstrombereich auswiesen, die These einer ausserhalb des Grundstücks Kat.-Nr. 1 zu verortenden Quelle der Be- lastung im Raum (vgl. act. 10.9, insbesondere S. 2 f.). Auch wenn zugleich für die Per-Konzentration das umgekehrte Verhältnis ermittelt worden war, liess sich insoweit erst sagen, dass dieser Sachverhalt tendenziell für die These einer Per-Quelle unter dem Wohn- und Bürogebäude oder aber knapp westlich davon (im Strassenbereich) sprechen würde und zumindest davon ausgegangen werden könne, dass sich die Quelle oder eine von mehreren Quellen im flachen Grundwassergebiet befinde (act. 10.9 S. 4). Dass daher nicht umgehend ein KbS-Eintrag erfolgte, sondern zunächst die These einer externen CKW-Quelle gestützt und altlastenrechtliche Untersuchungen auf potenziellen weiteren CKW-Standorten im Oberstrombereich ausgelöst wur- den (act. 10.9 S. 5), ist daher nicht zu beanstanden. Wie sich der Verfügung R1S.2021.05133 Seite 17
des AWEL vom 3. Juni 2015 entnehmen lässt, ergab die Anfang Juni 2011 auf der entgegengesetzten Strassenseite im Abschnitt […] (und damit noch nicht im gesamten Oberstrombereich [vgl. zu dessen Lage act. 10.5, insb. Anhang 3 und act. 10.8, insb. Anhang 1]) durchgeführte Porenluft-Messkam- pagne (vgl. dazu act. 10.10) keine bzw. nur Spurenbelastungen mit CKW. In der genannten Verfügung wird sodann festgehalten, auch weitere, in jünge- rer Vergangenheit durchgeführte Untersuchungen von untersuchungsbe- dürftigen Standorten im näheren und weiteren Umfeld der Liegenschaft L. 111 hätten keine Hinweise auf Schadstoffmigrationen, die sich nachteilig auf diesen Standort auswirken würden, gezeigt. Basierend auf der aktuellen Da- tenlage müsste die These des Standortgutachters betreffend externe CKW- Quelle weitestgehend widerlegt werden. Schliesslich seien zwischenzeitlich auf der ChloroNet-Plattform die Standortabgrenzungs- bzw. -eintragungskri- terien festgelegt worden. Gestützt auf die entsprechende Publikation würden die im Rahmen der Porenluftmessungen ermittelten Konzentrationswerte ei- nen Eintrag in den KbS als belasteter Betriebsstandort rechtfertigen. In der gleichen Verfügung wird schliesslich auch dargelegt, im Bereich der Liegen- schaft L. 111 sei eine eindeutige Grundwasserfliessrichtung nicht erkennbar, weshalb eine recht hohe Wahrscheinlichkeit bestehe, dass die in der Ober- strommessstelle gemessenen CKW-Konzentrationen vom Standort "L. 111" stammten und durch den pumpbedingten Absenktrichter angezogen worden seien (vgl. zum Ganzen act. 10.11 S. 2 f.). Wie sich den zitierten Erwägungen entnehmen lässt, ist entgegen dem rekurrentischen Vorbringen nachvollzieh- bar, weshalb der Eintrag des streitbetroffenen Standorts erst mit Verfügung vom 3. Juni 2015 erfolgt ist und weshalb dieser insbesondere auch nicht un- mittelbar nach Vorliegen der Porenluftuntersuchungen betreffend L. 114 und 120 im Jahr 2011 vorgenommen wurde. Vor allem aber ist klar erkennbar, dass der Eintrag vorgängig nicht deshalb unterblieben war, weil das AWEL keine Anhaltspunkte, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war, erkannt hätte. Ausschlaggebend war vielmehr die Notwendig- keit einer die Umgebung miteinbeziehenden Gesamtbetrachtung, um Klar- heit über die Quelle der Belastung zu erlangen und die ursprüngliche gut- achterliche These einer externen Quelle ausschliessen zu können. Kann so- mit entgegen der Rekurrentin aus dem im Erwerbszeitpunkt fehlenden KbS- Eintrag nicht darauf geschlossen werden, dass die Fachpersonen des AWEL damals die Möglichkeit einer Belastung noch nicht erkannt hätten, so geht auch das daraus abgeleitete Argument, wonach entsprechend auch die Re- kurrentin solches nicht habe erkennen können, fehl. R1S.2021.05133 Seite 18
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass für die Rekurrentin im Erwerbs- zeitpunkt insbesondere ausgehend von der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war. Entsprechend misslingt der Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG, so dass eine ge- stützt auf diese Bestimmung erfolgende Befreiung der Standortinhaberin von der Kostenbeteiligung vorliegend ausscheidet. 5.1.1 Die Rekurrentin macht weiter geltend, gemäss bundesgerichtlicher Praxis sei eine Kostenpflicht für den Zustandsstörer in Höhe von 10 % und mehr nur zulässig, wenn ein weiterer Umstand hinzutrete, wobei - nebst vorliegend ohnehin unstreitig nicht realisierten Konstellationen - insbesondere zu be- rücksichtigen sei, ob der Zustandsstörer durch die Belastung und/oder Sa- nierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlange oder er- langen werde. Liege kein solcher weiterer Umstand vor, müsse der Kosten- anteil des blossen Standortinhabers erheblich unter 10 % festgesetzt oder auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden. Vorliegend gehe die Vorinstanz fälschlicherweise davon aus, dass sich die Belastung im Kaufpreis niedergeschlagen habe oder aber dass sich ein Ge- währleistungsanspruch aus dem Kaufvertrag wertsteigernd auswirke und die Rekurrentin dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil habe. Ersteres betreffend sei die Rekurrentin entsprechend der erhaltenen Zusicherung davon ausge- gangen, ein nicht schadstoffbelastetes Grundstück zu erwerben. Angesichts dieser Ausgangslage wäre die Annahme, dass ein untersetzter Kaufpreis vereinbart wurde, abwegig. Der Kaufpreis von Fr. 1,677 Mio. für ein Grund- stück von 652 m2 (somit Fr. 2'572.10 / m2) habe den damaligen Realitäten bzw. Marktverhältnissen für den Erwerb eines solchen Grundstücks entspro- chen. Die Kosten der Schadstoffbelastung seien nicht preismindernd in den Kaufpreis eingeflossen. Sofern diesbezüglich Zweifel bestünden, wäre die Angemessenheit bzw. "Nichtuntersetzung" des Kaufpreises unter Berück- sichtigung der Marktverhältnisse im Dezember 2014 durch das Baurekurs- gericht gutachterlich zu klären. Davon ausgehend, dass der bezahlte Kauf- preis dem Kaufpreis für nicht belastetes Land entsprach, könne allein wegen der Sanierung kein höherer Wiederverkaufspreis gelöst werden. Irrelevant sei eine allfällige konjunkturelle Preissteigerung. Die Sanierung führe auch R1S.2021.05133 Seite 19
nicht zu einer Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten, da sich diese aus Zonenplan und BZO ergäben. Angesichts der nicht eingeschränkten Ver- käuflichkeit beim Erwerb durch die Rekurrentin könne auch nicht von einer Verbesserung der Verkäuflichkeit durch die Sanierung ausgegangen wer- den. Weiter sei die seitens der Vorinstanz herangezogene Rechtsprechung insofern nicht einschlägig, als die in den jeweiligen Entscheiden zu beurtei- lenden Sachverhalte mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht zu vergleichen seien, indem die jeweiligen Standortinhaber Kenntnisse über die Belastung gehabt hätten und zum Teil ein untersetzter Kaufpreis bezahlt oder von ein- gesparten Kosten profitiert worden sei. Schliesslich würde vorliegend auch ein allfälliger kaufvertraglicher Gewährleistungsanspruch lediglich zu einem Ausgleich der Vermögensminderung im Sinne einer Geltendmachung des eigenen Schadens führen, wodurch aber bei der Rekurrentin kein wirtschaft- licher Vorteil resultiere, ganz abgesehen davon, dass es der Rekurrentin an- gesichts der finanziellen Situation der B AG nicht gelingen werde, dieser ge- genüber je einen allfälligen gerichtlich festgestellten zivilrechtlichen An- spruch vollstrecken zu lassen. Auch entstehe der Rekurrentin durch die jah- relangen Verzögerungen ein erheblicher - gegebenenfalls gutachterlich zu ermittelnder - Schaden durch ausbleibende Mieteinnahmen, der einen allfäl- ligen (bestrittenen) wirtschaftlichen Vorteil bei weitem übersteigen würde. 5.1.2 Die Vorinstanz hält vernehmlassungsweise zunächst fest, den nicht unwe- sentlichen wirtschaftlichen Vorteil nenne das Bundesgericht als ein mögli- ches Kriterium, um den Anteil des reinen Zustandsstörers auf über 10 % fest- zusetzen. Das Bundesgericht sage aber entgegen der Rekurrentin gerade nicht, dass der Kostenanteil des blossen Standortinhabers erheblich unter
E. 4 D AG, […] betreffend Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft, Nr. […]; Sanierung des belasteten Standorts […]; Kostenverteilung und Sicherstellung, […] ______________________________________________________
hat sich ergeben: A. Mit Verfügung […] stellte die Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) fest, dass die bis zum Zeitpunkt des Kos- tenverteilungsgesuchs anrechenbaren und zu verteilenden Kosten für altlas- tenrechtliche Massnahmen betreffend den belasteten Standort Nr. [...] (Kat.- Nrn. 1 und 2, L. 111, X) Fr. 81'782.35 exkl. MWST betragen (Dispositiv-Ziffer I.1) und verlegte diese auf die A AG (Fr. 16'356.45; 20 %), die B AG (Fr. 56'429.80; 69 %) sowie - als Ausfallkosten - den Kanton Zürich (Fr. 8'996.10; 11 %) (Dispositiv-Ziffer I.2). Die A AG wurde verpflichtet, dem Kanton Zürich innert 30 Tagen nach Rechtskraft der Verfügung und Rechnungsstellung ih- ren Kostenanteil von Fr. 16'356.45 zu bezahlen, zuzüglich Verzugszins von
E. 5 % nach Ablauf dieser Frist (Dispositiv-Ziffer I.3). Der Kanton Zürich wurde zur Erstattung von Fr. 25'352.55 an die B AG innert 30 Tagen nach Rechts- kraft der Verfügung verpflichtet (Dispositivziffer I.4). Sodann wurde festge- halten, künftig anfallende altlastenrechtliche Kosten auf dem genannten be- lasteten Standort würden gemäss Dispositivziffer I.2 verteilt, wobei die anre- chenbaren Kosten im Rahmen eines separaten Verfahrens festgestellt wür- den; sollten weitere Untersuchungen neue Erkenntnisse zu Tage fördern, bleibe eine abweichende Kostenauflage vorbehalten (Dispositivziffer I.5). Weiter wurde die B AG zur Leistung einer Sicherheit verpflichtet (Dispostiv- Ziffer II). Schliesslich wurden die Gebühren für die Verfügung festgesetzt (Dispositiv-Ziff. III.1), entsprechend den jeweiligen Verursacheranteilen der A AG und der B AG überbunden (Dispositiv-Ziff. III.2) und im Übrigen auf die Staatskasse genommen (Dispositiv-Ziff. III.3). B. Mit Eingabe vom 18. Oktober 2021 erhob die A AG fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte folgende Anträge: " 1. a) Die Rekurrentin sei von der Tragung von Kosten für altlastenrechtli- che Massnahmen betreffend den Standort KbS-Nr. [...] (L. 111, X) unter Anpassung der Kostenanteile und Kosten der übrigen Verur- sacher zu befreien (und der mit Ziff. I./2 der Verfügung vom 16. Sep- tember 2021 festgesetzte Kostenanteil der Rekurrentin somit auf 0% resp. CHF 0.00 festzulegen). R1S.2021.05133 Seite 2
b) Ziff. I./3 der Verfügung vom 16. September 2021 sei ersatzlos aufzu- heben.
2. Ziff. III./2 sei so anzupassen, dass die A AG nicht zur Gebührentragung verpflichtet wird.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Gunsten der Rekurrentin." C. Mit Präsidialverfügung vom 20. Oktober 2021 wurde vom Rekurseingang Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die B AG, die C AG und die D AG wurden als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogen. D. Mit Eingabe vom 15. November 2021 beantragte die Baudirektion unter Ver- weis auf den Mitbericht des AWEL vom 12. November 2021 die Abweisung des Rekurses. Die Mitbeteiligten verzichteten stillschweigend auf Einrei- chung einer Vernehmlassung. E. Mit Replik vom 16. Dezember 2021 und Duplik vom 20. Januar 2022 (unter Verweis auf den Mitbericht des AWEL vom 18. Januar 2022) hielten die Par- teien an ihren Anträgen fest. Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen. F. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor- derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: R1S.2021.05133 Seite 3
1. Die Rekurrentin ist als Adressatin der angefochtenen Verfügung und Eigen- tümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 1, auf welchem sich der ganz überwie- gende Teil des belasteten Standorts befindet, ohne Weiteres gemäss § 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) zur Rekurserhebung legiti- miert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. Dies muss insbesondere auch mit Blick auf die Qualifi- kation des Anfechtungsobjekts gelten: Zwar ging das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich in einem Entscheid betreffend eine Kostenverteilung für alt- lastenrechtliche Massnahmen, mit der - wie vorliegend - einerseits generell ein Verteilschlüssel festgelegt und andererseits für die bereits bekannten Kosten auch eine betragsmässige Aufteilung vorgenommen worden war, da- von aus, dass es sich bei der angefochtenen Verfügung insgesamt um einen Zwischenentscheid im Sinne von § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 92 f. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) handle, und bejahte eine - aus- nahmsweise - Anfechtbarkeit lediglich unter Hinweis darauf, der Beschwer- deführerin sei es angesichts eines Sanierungsunterbruchs und der voraus- sichtlich erst in einem Zeitraum von zwei Jahrzehnten erfolgenden Sanierung nicht zumutbar, sie auf die Anfechtung des Endentscheids zu verweisen (VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 1, insb. E. 1.4). Indessen lässt sich der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Folgendes entnehmen: Von einem Zwischenentscheid im Sinne des BGG wird ausgegangen, wenn eine ausschliesslich prozentuale Festlegung der Kostenanteile erfolgt (BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 1.1); sind die Kostenanteile nicht nur prozentual, sondern auch betragsmässig bzw. mit dem voraussichtlichen Be- trag bestimmt worden, handelt es sich um einen Endentscheid (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 1). In Konstellationen, in denen - wie vor- liegend - neben einer teilweisen betragsmässigen Verteilung auch eine pro- zentuale Verteilung festgelegt und für zukünftige Kosten als anwendbar er- klärt wird, geht das Bundesgericht von einem Endentscheid aus (BGr 1C_18/2016 vom 6. Juni 2016, Sachverhalt lit. A und E. 1.1, unter Hinweis darauf, die noch nicht feststehenden Kosten liessen sich mit hoher Genauig- keit schätzen; BGE 142 II 232, Sachverhalt lit. A und nicht publizierte E. 1, wobei die ausstehenden Kosten betreffend lediglich festgehalten wird, mit welchem Betrag "schätzungsweise zu rechnen" sei). Für das vorliegende Verfahren (in welchem in der angefochtenen Verfügung ebenfalls eine Schätzung der zukünftigen Kosten erfolgt [Fr. 507'000.-- gemäss act. 3 S. 15]) ergibt sich somit, dass ein Eintreten auf den Rekurs nicht von der R1S.2021.05133 Seite 4
Erfüllung der - im kantonalen Recht ohnehin nur sinngemäss anwendbaren
- Voraussetzungen gemäss Art. 93 BGG abhängig ist. Dies erscheint inso- fern sachgerecht, als es sich jedenfalls bei der betragsmässigen Verlegung der bereits feststehenden Kosten zumindest um einen Teilendentscheid han- delt, der mit Blick auf die ebenfalls statuierte Zahlungsverpflichtung unmittel- bar anfechtbar sein muss. Insbesondere kann der Umstand, dass sich die beantragte Abänderung der Quotenanteile aufgrund des Verweises in der - formell nicht angefochtenen - Dispositiv-Ziffer I.5 auch auf die zukünftige Kostenverteilung auswirken würde, nicht dazu führen, dass dem Rekurren- ten eine Überprüfung der betragsmässig verlegten Kosten im jetzigen Zeit- punkt gänzlich verwehrt bliebe. Zugleich erschiene aber eine verfahrensmäs- sige Auftrennung der Anfechtbarkeit in dem Sinne, dass nur bezüglich der betragsmässig verlegten Kosten eine Überprüfung der prozentualen Anteile verlangt werden könnte, hinsichtlich der erst zukünftig betragsmässig festge- stellten Kosten die Quoten aber als noch unüberprüft gelten würden, künst- lich und prozessökonomisch unsinnig, nachdem in beiden Konstellationen bezüglich der Quotenanteile grundsätzlich die gleichen Fragen zu beantwor- ten sind. Entsprechend ist - in Übereinstimmung mit der Formulierung des Rechtsbegehrens - davon auszugehen, dass mit der vorliegend beantragten Abänderung des Kostenanteils der Rekurrentin letztlich generell deren Be- freiung von einer Beteiligung an den Kosten altlastenrechtlicher Massnah- men intendiert und bei Gutheissung des Rekurses auch erreichbar ist. Aus diesem Grund besteht denn auch trotz eines betragsmässig festgelegten An- teils von weniger als Fr. 20'000.-- keine Einzelrichterzuständigkeit im Sinne von § 335 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes (PBG). 2. Dem Rekursverfahren liegt der folgende Sachverhalt zugrunde: Der ca. 347 m2 umfassende belastete Standort Nr. [...] liegt zur Hauptsache auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1, im Umfang von ca. 12 m2 bzw. 3,5 % auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 2 (weshalb auch dessen Eigentümerin, die C AG als Mitbeteiligte in das vorliegende Rekursverfahren einbezogen wurde). Bezüglich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 bestanden seit 1932 die fol- genden Nutzungsverhältnisse: Von 1932 bis 1944 war die G Garage auf dem Grundstück tätig, während die Nutzung zwischen 1944 und 1970 unbekannt R1S.2021.05133 Seite 5
ist. Anschliessend betrieb die E AG (welche später von der D AG übernom- men wurde) bis 1975 ein Pneuhaus und in der Folge bis 1977 ein unbekann- ter Nutzer eine Garage. Von 1977 bis 1979 diente das Grundstück der - mitt- lerweile liquidierten - F AG als Betriebsstandort einer Autogarage. Seit 1979 betreibt die B AG auf dem Grundstück ein Pneuhaus. Nachdem auf einem Nachbargrundstück der Parzelle Kat.-Nr. 1 eine starke Verschmutzung des Grundwassers mit den chlorierten Kohlenwasserstoffen (CKW) Trichlorethen (bzw. Trichlorethylen; Tri) und insbesondere Tetrachlo- rethen (bzw. Tetrachlorethylen oder Perchlorethylen; Per) festgestellt wor- den war, fanden bezüglich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 zunächst eine histo- rische Altlastenvoruntersuchung (vgl. act. 10.3 vom 10. August 2005) sowie technische Voruntersuchungen statt (vgl. act. 10.5 vom 12. Dezember 2008 und act. 10.8 vom 23. Dezember 2010). Mit Verfügung vom 5. April 2011 (act. 10.9) hielt die Baudirektion fest, eine abschliessende Beurteilung be- züglich Quelle und Herkunft der CKW-Belastung auf dem Areal L. 111 könne mit den vorliegenden, sich teils widersprechenden Untersuchungsergebnis- sen nicht vorgenommen werden. Da der Untergrund unter dem westlichen Grundstückbereich mit grosser Wahrscheinlichkeit Belastungen über den Grenzwerten "unverschmutzt" aufweise, wäre die Grundlage für einen belas- teten Standort im Sinne von Art. 32c des Umweltschutzgesetzes (USG) ge- geben. Die Baudirektion stütze jedoch die - gutachterliche - These einer ex- ternen CKW-Quelle bis zum Vorliegen weiterer Erkenntnisse, weshalb sie altlastenrechtliche Untersuchungen auf potenziellen weiteren CKW- Standorten im Oberstrombereich auslöse. Bis zum Vorliegen neuer Erkennt- nisse, die einen grossräumigen Zusammenhang der CKW-Verunreinigung im Untergrund und Grundwasser ermöglichen würden, verzichte die Baudi- rektion auf einen Eintrag der Liegenschaft in den Kataster der belasteten Standorte (KbS). Basierend auf den Resultaten der erwähnten Untersuchun- gen oder im Rahmen eines Bauvorhabens auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 behalte sich die Baudirektion die Anordnung von altlasten- und/oder abfall- rechtlichen Massnahmen vor. Mit Kaufvertrag vom 4. Dezember 2014 (act. 5.4) verkaufte die B AG das Grundstück Kat.-Nr. 1 der A AG. Am 3. Juni 2015 verfügte das AWEL, ein Teilbereich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 werde gemäss Art. 8 Abs. 2 lit. b der Altlastenverordnung (AltlV) als belasteter und sanierungsbedürftiger Standort beurteilt und neu im KbS unter der Nummer [...] geführt; zugleich wurden zusätzliche Untersuchungen sowie eine Grund- R1S.2021.05133 Seite 6
wasserüberwachung angeordnet (act. 10.11). Nachdem die A AG mit Schrei- ben vom 31. August 2017 (act. 10.18) die Einleitung eines Kostenvertei- lungsverfahrens beantragt hatte, erliess das AWEL - nach vorgängiger Ge- währung des rechtlichen Gehörs - die angefochtene Verfügung.
E. 5.2 Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich zur Frage der Bemes- sung des Kostenanteils des Standortinhabers das Folgende entnehmen: In BGE 139 II 106 legte das Bundesgericht, nachdem es die grundsätzliche Kostenpflicht desjenigen Standortinhabers, der ein Grundstück bereits mit der Belastung erworben hat, bejaht hatte, dar, bei der Bemessung des Kos- tenanteils könnten neben dem Mass der Verantwortung auch Billigkeitsge- sichtspunkte, wie die wirtschaftliche Interessenlage und die wirtschaftliche Zumutbarkeit, berücksichtigt werden. Namentlich könne berücksichtigt wer- den, ob der Standortinhaber, der die Belastung kannte oder kennen musste, einen wirtschaftlichen Vorteil aus der Belastung gezogen habe und ob ihm aus der Sanierung ein Vorteil erwachse (E. 5.5). Bezogen auf den konkreten Fall hielt das Bundesgericht fest, würden die Beschwerdeführer ausschliess- lich als Standortinhaber haften, ohne dass ihnen der Verursachungsanteil ihrer (als Verhaltensverursacher zu qualifizierenden) Rechtsvorgänger zuge- rechnet werden könnte und ohne durch den Deponiebetrieb oder die Sanie- rung selbst einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt zu haben oder in Zukunft zu erlangen, erschiene eine Kostenbeteiligung von 10 % exzessiv und damit bundesrechtswidrig (E. 5.5.3). Die Praxis, wonach 10 bis 30 % der Kosten auf den schuldlosen Zustandsstörer entfallen würden, bedürfe daher der Prä- zisierung: Ein derartiger Kostenanteil ergebe sich nicht bereits aus der Ei- gentümerstellung zum Zeitpunkt der Kostenverteilungsverfügung, sondern erscheine nur dann gerechtfertigt, wenn weitere Umstände hinzutreten wür- den, z.B. wenn die betroffene Person schon im Zeitpunkt der Belastung für den Standort verantwortlich war und diese daher hätte verhindern können, wenn sie für den Verursachungsanteil ihres Rechtsvorgängers haftet (kraft Geschäftsübernahme oder als Erbe) oder durch die Belastung und/oder Sa- nierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat oder erlangen wird (E. 5.6). Abschliessend hielt das Bundesgericht fest, ohne das Vorliegen der genannten Umstände (und dabei insbesondere auch das Be- stehen wirtschaftlicher Vorteile aus dem Deponiebetrieb oder der Sanierung, R1S.2021.05133 Seite 23
die eine - vorinstanzlich angeordnete - Kostenbeteiligung in Höhe von 10 % rechtfertigen würden) müsste der Kostenanteil der Beschwerdeführer als blosse Standortinhaber erheblich herabgesetzt oder auf eine Kostenbeteili- gung ganz verzichtet werden (E. 6.1). Diese Präzisierung der Rechtsprechung ist in späteren Entscheiden mehr- fach bestätigt worden (vgl. BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 11.4; 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017, E. 3.1; 1C_18/2016 vom 6. Juni 2016, E. 7.2; 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1), unter Hinweis darauf, bei der Festsetzung der Kostenanteile stehe den zuständigen Behörden ein pflichtgemäss auszuübendes Ermessen zu (BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 10.2; 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1). Spezifisch den wirt- schaftlichen Vorteil betreffend wird sodann festgehalten was folgt (vgl. zum Ganzen auch VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 4.3): Ein wirtschaft- licher Vorteil durch die Belastung ist etwa darin zu erblicken, dass der ge- schätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks und der erzielte Kaufpreis eine beträchtliche Differenz aufweisen (BGr 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017, E. 3.2). Ein wirtschaftlicher Vorteil durch die Sanierung liegt insbesondere vor, wenn diese die Eröffnung neuer, wirtschaftlich einträglicher Nutzungs- möglichkeiten mit sich bringt oder zu einer verbesserten Verkäuflichkeit des Grundstücks führt. Die Vorteile schlagen sich regelmässig in einer Verkehrs- wertsteigerung des Grundstücks nieder (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1). Zur Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung ist beispiels- weise der zu tragende Sanierungsbetrag (pro m2) in Relation zu setzen zum (Quadratmeter-)Preis, der nach der Sanierung beim Verkauf des unbelaste- ten Grundstücks erzielt werden kann (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.2). Massgebend muss bei der Festsetzung der Haftungsquote sein, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kostenanteils zugeflossen ist respektive zufliessen wird (vgl. BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.6). 5.3.1 Was zunächst das zwischen den Parteien umstrittene Verständnis von BGE 139 II 106 anbelangt, so erweist sich die rekurrentische Lesart als zutreffend: Den vorstehend zitierten Passagen des genannten Entscheids lässt sich ent- nehmen, dass bei Fehlen der im Einzelnen aufgeführten weiteren Umstände ein Kostenanteil von 10 % deutlich unterschritten werden müsste oder auf R1S.2021.05133 Seite 24
eine Kostenbeteiligung überhaupt zu verzichten wäre. Entgegen der Vo- rinstanz sind die fraglichen Umstände somit nicht nur relevant, um eine über den Kostenanteil von 10 % hinausgehende Inanspruchnahme zu begründen. Diese Auffassung deckt sich mit entsprechenden Verlautbarungen in neue- ren Bundesgerichtsentscheiden (vgl. BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 11.4; BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.1). Entgegen der Vorinstanz wird dadurch auch nicht die gesetzliche Konzeption eines Befreiungs- bzw. Sorgfaltsbeweises, bei dessen Misslingen grundsätzlich eine Kostenbeteili- gung des Standortinhabers in Betracht fällt, ausgehebelt, da diese Konzep- tion nicht im Widerspruch zur Umschreibung allfälliger zusätzlicher ein- schränkender Voraussetzungen der Kostentragungspflicht steht, zumal die fraglichen Voraussetzungen letztlich andere Aspekte als die im Rahmen des Sorgfaltsbeweises zu prüfenden betreffen. Entscheidend ist somit, ob vorliegend von entsprechenden Umständen aus- zugehen ist, wobei unstreitig lediglich der Aspekt des wirtschaftlichen Vor- teils überhaupt in Betracht fallen könnte, während die anderen Varianten von vornherein ausscheiden. Der Vorinstanz ist nun insoweit Recht zu geben, als mit der Sanierung - wie dies regelmässig und jedenfalls bei Bauland fast un- ausweichlich der Fall sein dürfte - eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkei- ten einhergeht. Auch wenn sich nämlich an deren Umfang nach Massgabe der einschlägigen nutzungsplanerischen Festlegungen durch die Sanierung nichts ändert, schafft doch erst Letztere - im Sinne der altlastenrechtlichen Baureife - überhaupt erst die Möglichkeit, die grundsätzlich zulässigen Nut- zungen effektiv zu realisieren. Indessen stellt sich die Frage, ob allein aus diesem Grund unbesehen von einem wirtschaftlichen Vorteil des Standortinhabers ausgegangen werden kann. Das Grundproblem stellt sich wie folgt dar: Erwirbt ein Standortinhaber aufgrund eines Kaufvertrags ein Grundstück, das sich später als belastet er- weist, und hat er dabei einen Kaufpreis bezahlt, wie er für ein unbelastetes Grundstück angemessen gewesen wäre, so dass sich die Belastung auf den Kaufpreis nicht ausgewirkt hat, so besteht wirtschaftlich betrachtet der Ge- genwert seiner Leistung (Kaufpreis) in einem unbelasteten Grundstück. Er- hält er stattdessen ein belastetes Grundstück und wird die Belastung später durch Sanierungsmassnahmen beseitigt, so wird er dadurch - mit Blick auf die von ihm erbrachte Leistung - nicht besser gestellt, als wenn er von vorn- R1S.2021.05133 Seite 25
herein ein dem Kaufpreis entsprechendes unbelastetes Grundstück erwor- ben hätte. Entscheidend ist somit, ob in solchen Konstellationen für die Be- jahung eines wirtschaftlichen Vorteils lediglich auf einen Vergleich der Werte des belasteten und des sanierten Grundstücks (unter Einbezug der potenzi- ell aufzuerlegenden Sanierungskosten) abgestellt werden kann (was bei Bauland fast zwangsläufig zur Bejahung des wirtschaftlichen Vorteils führt) oder ob nicht vielmehr der Wert des sanierten Grundstücks zur Gegenleis- tung, die der Standortinhaber erbracht hat, in Beziehung zu setzen ist. Auf den ersten Blick scheinen sich der Rechtsprechung Anhaltspunkte für die erstgenannte Sichtweise entnehmen zu lassen. So namentlich, wenn eine Differenzierung zwischen wirtschaftlichen Vorteilen aufgrund der Belas- tung (unter Nennung der Differenz von Marktwert und Kaufpreis) und wirt- schaftlichen Vorteilen aufgrund der Sanierung (unter Nennung der Eröffnung neuer Nutzungsmöglichkeiten) vorgenommen wird (so exemplarisch VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 4.3). Diese Unterscheidung geht letztlich auf die alte Fassung von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG zurück, die für eine Befreiung des Standortinhabers kumulativ voraussetzte, dass dieser bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (lit. a), die Belastung ihm keinen Vorteil verschaffte (lit. b) und ihm aus der Sanierung kein Vorteil erwächst (lit. c; vgl. dazu BGE 139 II 106, E. 3.4.1). Dabei war hinsichtlich der - in der Folge aufgegebenen - Voraus- setzung gemäss lit. c teilweise gerade kritisiert worden, dass sie immer erfüllt sei (vgl. BGE 139 II 106, E. 3.4.2). Wenn nun das Bundesgericht im genann- ten Entscheid bezogen auf die aktuelle Fassung von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG (die als Voraussetzung einer Befreiung den Sorgfaltsbeweis im Sinne der vorstehend genannten lit. a genügen lässt) insofern eine Präzisierung vornahm, als es den bei Scheitern des Sorgfaltsbeweises grundsätzlich kos- tenpflichtigen Standortinhaber nur insoweit im Umfang von 10 % oder mehr an den Sanierungskosten beteiligen wollte, als alternativ bestimmte weitere Umstände (unter anderem ein wirtschaftlicher Vorteil) realisiert wären (vgl. vorstehend E. 5.2), so ist die damit verknüpfte Intention einer gewissen Be- schränkung der Kostentragungspflicht des reinen Zustandsstörers nur um- setzbar, wenn die massgeblichen Kriterien so verstanden werden, dass sie nicht von vornherein immer (bzw. - soweit sich die Problematik vor allem bei Bauland zeigt - jedenfalls in einer sehr grossen Zahl der massgeblichen Fälle) und damit quasi voraussetzungslos erfüllt sind. Genau dies wäre nun aber der Fall, wenn ein wirtschaftlicher Vorteil zufolge Sanierung zumindest R1S.2021.05133 Seite 26
für Bauland gleichsam abstrakt bejaht würde, ohne die konkreten wirtschaft- lichen Verhältnisse der involvierten Parteien und damit namentlich die wirt- schaftliche Bedeutung der zwischen diesen erfolgten Transaktionen mit in Betracht zu ziehen. Eine nähere Betrachtung der altlastenrechtlichen Rechtsprechung bestätigt diese Sichtweise. Zunächst finden sich Fallkonstellationen, in denen es sich bei den als Standortinhabern in Anspruch Genommenen um Erben handelt. In diesem Fall stellen sich die wirtschaftlichen Verhältnisse insofern anders dar, als die jeweiligen Grundstücke ohne entsprechende Gegenleistung er- worben werden. Daran ändert auch der Aspekt der Anrechenbarkeit eines bestimmten Vermögenswerts im Rahmen der Erbteilung nichts, da es sich insoweit um eine interne, erbrechtlich zu lösende Frage handelt, die mit Blick auf die Erbmasse insgesamt nichts daran ändert, dass ein in dieser befindli- ches belastetes Grundstück den Erben ohne Gegenleistung zufällt. Entspre- chend erweist es sich in diesen Konstellationen als sachgerecht, bezüglich des wirtschaftlichen Vorteils unmittelbar auf die durch eine Sanierung aus- gelöste Wertsteigerung (oder sogar - im Sinne der in E. 5.2 zitierten Formel
- auf den nach der Sanierung bei einem Verkauf zu erzielenden Wert) abzu- stellen und diesen Vermögensvorteil zum zu tragenden Kostenanteil in Be- ziehung zu setzen. Solche Fallkonstellationen unter Beteiligung von Erben finden sich beispielsweise in BGE 144 II 332 und in BGE 139 II 106 (vgl. in Letzterem E. 5.4, wobei zwar gemäss E. 5.2 teilweise auch Kaufverträge vor- lagen, bezüglich denen dann aber - im Sinne des sogleich Auszuführenden
- zu beachten ist, dass die Grundstücke als Landwirtschaftsland erworben wurden, während sich für die Zeit nach der Sanierung die Frage eines Ver- kaufs als Bau(erwartungs)land stellte [vgl. E. 5.5.2]). Auch BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, aus dem die erwähnte Formel stammt, betrifft Parteien, die ihre Grundstücke nach eigener Darstellung durch Schenkung oder durch Erbschaft erwarben (E. 3.5; vgl. auch E. 3.3, wonach es sich teilweise um gemischte Schenkungen handelte; vgl. aber auch den Umstand, dass BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.1, auf BGr 1C_515/2015 als Fall betreffend Erben verweist). Soweit demgegenüber Konstellationen zu beurteilen waren, in denen der nachmalige Standortinhaber das Grundstück durch Kauf erwor- ben hatte, kam - trotz Verwendung der allgemeinen theoretischen Formeln - dem Kaufpreis regelmässig entscheidende Bedeutung zu und dies nicht iso- liert im Sinne der Begründung lediglich einer bestimmten zusätzlichen Erhö- R1S.2021.05133 Seite 27
hung des Kostenanteils (z.B. auf 30 %), sondern jeweils - auch in den Ver- fahren, die einen Kostenanteil von 30 % betrafen - generell, d.h. in Bezug auf die gesamthafte Beurteilung der Zulässigkeit des verfügten Kostenan- teils. Dies gilt namentlich für VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, der zwar (wie vorstehend erwähnt) in E. 4.3 die Differenzierung zwischen wirtschaftli- chem Vorteil durch Belastung und durch Sanierung hervorhebt, jedoch in der Folge - nach eingehender Prüfung der Frage, ob ein untersetzter Kaufpreis vorliege - in E. 5.6 zum Schluss gelangt, da der geschätzte Marktwert be- trächtlich über dem bezahlten Kaufpreis liege, sei davon auszugehen, dass die Standortinhaberin "durch die Belastung bzw. aus der Sanierung einen nicht unwesentlichen wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat respektive erlangen wird" (womit die Differenzierung der Kriterien letztlich wieder aufgegeben wird). In gleicher Weise wurde in BGr 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017 auf die massive Differenz zwischen Kaufpreis und Marktwert abgestellt (E. 3.2). In BGr 1C_18/2016 vom 6. Juni 2016 erfolgte zwar keine Bezifferung der Differenz; zu beachten ist aber, dass in diesem Verfahren das Grundstück im Verkaufszeitpunkt im KbS eingetragen war und im Kaufvertrag festgehal- ten wurde, dass der Kaufpartei alle Informationen aus den Altlastenuntersu- chungen zur Verfügung gestellt worden seien (so [im Kontext des - misslin- genden - Sorgfaltsbeweises] E. 7.3). Aufgrund der Informationslage liegt da- mit der Schluss nahe, dass die (potenzielle) Belastung des Grundstücks im Kaufpreis reflektiert worden ist. Zusammenfassend bestätigt sich somit, dass in Konstellationen, in denen die Kostenbeteiligung eines reinen Standortin- habers in Frage steht, der das belastete Grundstück durch Kauf (und nicht durch Erbschaft oder Schenkung) erworben hat, für die Bestimmung des wirt- schaftlichen Vorteils dem Verhältnis der seinerzeitigen Gegenleistung zum Marktwert des Grundstücks entscheidende Bedeutung zukommt. 5.3.2 Wie gesehen argumentiert nun die Vorinstanz gerade dahingehend, der Frage, ob vorliegend von einem untersetzten Kaufpreis auszugehen sei, komme letztlich keine entscheidende Bedeutung zu. Auch wenn sie sich in ihren Rechtsschriften teilweise ambivalent zur Angemessenheit bzw. Markt- üblichkeit des bezahlten Kaufpreises äussert, hält sie ausdrücklich fest, wä- ren belastbare Anhaltspunkte bekannt, dass in Anbetracht der Belastung nur ein reduzierter Kaufpreis bezahlt worden sei, wäre der Kostenanteil wesent- lich höher anzusetzen gewesen (act. 9 S. 8; vgl. auch S. 9 sowie act. 16 S. R1S.2021.05133 Seite 28
7; vgl. bereits E. 5.1.2). Auf diese Einschätzung, wonach entsprechende be- lastbare Anhaltspunkte für einen aufgrund der Belastung untersetzten Kauf- preis gerade nicht vorliegen, ist die Vorinstanz grundsätzlich zu behaften, zumal sich diese Sichtweise als zutreffend erweist: Hervorzuheben ist zu- nächst, dass der - für das Misslingen des Sorgfaltsnachweises massge- bende und vorliegend bejahte - Umstand, wonach der Rekurrentin Anhalts- punkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war (vgl. dazu E. 4.2), nicht mit einer effektiven Kennt- nis, die sich in der Preisbildung niedergeschlagen hat, gleichgesetzt werden darf. Als Hinweise auf Letzteres wären im Lichte der vorstehend referierten Rechtsprechung beispielsweise ein bereits bestehender KbS-Eintrag oder die umfassende Information der Käuferin über die bisher durchgeführten alt- lastenrechtlichen Untersuchungen zu werten, was vorliegend aber beides gerade nicht gegeben ist. Aus der blossen Branchenkunde der Käuferin lässt sich demgegenüber in Ermangelung weiterer Umstände nicht darauf schlies- sen, dass diese - auch wenn sie bei gebotener Sorgfalt mit der Möglichkeit einer Belastung hätte rechnen müssen und sich daher unter diesem Titel nicht von der Kostentragungspflicht befreien kann (vgl. E. 4.2) - effektiv eine Belastung bzw. das entsprechende Risiko bei Aushandlung des Kaufpreises miteinbezogen hat. Etwas anderes lässt sich auch aus der in E. 4.2.3 refe- rierten Gewährleistungsklausel nicht ableiten, da diese zwar die Altlasten- Thematik anspricht, jedoch selbst keinen Aufschluss darüber gibt, ob die Käuferin das Auftreten einer entsprechenden Problematik als genügend wahrscheinlich einschätzte, um es als wert- und preismindernden Faktor zu berücksichtigen oder ob sie (gegebenenfalls in sorgfaltswidriger Weise) auf das Fehlen einer Belastung vertraute und daher zur Zahlung eines marktüb- lichen Preises für unbelastete Grundstücke bereit war. Soweit sodann die Vorinstanz auf die Abweichung des vertraglich vereinbar- ten Kaufpreises vom statistisch ermittelten Quadratmeterpreis für Flächen mit entsprechender Zonierung im Gebiet Y verweist, so ergibt sich auch aus diesen Feststellungen - in Übereinstimmung mit der vorstehend wiedergege- benen allgemeinen Einschätzung der Vorinstanz - kein belastbarer Hinweis auf einen untersetzten Kaufpreis: Vorab ist festzuhalten, dass sich in den statistischen Angaben auf der entsprechenden Website […] für das fragliche Gebiet und den einschlägigen Zeitraum zwei Preistabellen finden, von denen sich die eine auf "Grundstückspreise (Median) in CHF pro Quadratmeter (be- baut, alle Handänderungen)", die andere auf "Grundstückspreise (Median) R1S.2021.05133 Seite 29
in CHF pro m2 (bebaut, ohne Stockwerkeigentum)" bezieht. Die vorinstanzli- chen Angaben entstammen der ersten Tabelle, ohne dass von vornherein offenkundig wäre (und auch nicht begründet wird), weshalb vorliegend diese und nicht die zweitgenannte einschlägig sein soll. Der Aufstellung der Trans- aktionen ohne Stockwerkeigentum lässt sich - immer bezogen auf die Wohn- zone W3 in Y - für das Jahr 2014 ein Quadratmeterpreis von Fr. 4'100.-- entnehmen. Dieser liegt zwar immer noch beträchtlich über dem seitens der Rekurrentin bezahlten Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.--. Auffallend ist aber, dass der Medianwert beträchtlichen Schwankungen unterworfen ist und beispielsweise noch im Jahr 2012 mit Fr. 2'680.-- angegeben wird, wäh- rend er sich im Jahr 2016 gegenüber dem Jahr 2014 wiederum auf Fr. 3'680.-
- reduziert hat. Gleiches lässt sich - auf entsprechend höherem Niveau - auch der Tabelle, die alle Handänderungen einbezieht, entnehmen, wo dem sei- tens der Vorinstanz genannten Wert von Fr. 6'410.-- im Jahr 2014 beispiels- weise ein solcher von Fr. 4'820.-- im Jahr 2013 und von Fr. 5'740.-- im Jahr 2017 gegenüberstehen. Berücksichtigt man weiter, dass es sich bei den ge- nannten Werten um Medianwerte handelt, welche die für die Preisbildung oftmals entscheidende Mikrolage nicht abbilden können, so ist - in Überein- stimmung mit der Vorinstanz - davon auszugehen, dass zwar möglicher- weise ein durchaus vorteilhafter Kaufpreis ausgehandelt wurde, belastbare Hinweise auf einen aufgrund der altlastenrechtlichen Situation untersetzten Preis jedoch nicht auszumachen sind. 5.3.3 Unzutreffend ist schliesslich das Argument der Vorinstanz, wonach der ver- tragliche Anspruch auf Rückvergütung der "mit der Beseitigung solcher Alt- lasten entstehenden Kosten" im Endeffekt das Gleiche wie ein untersetzter Kaufpreis bewirke bzw. buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis auf- grund der Belastung gleichkomme. Geht man von der Konstellation eines untersetzten Kaufpreises aus, so liegt der wirtschaftliche Vorteil in der Diffe- renz von Kaufpreis und nach durchgeführter Sanierung bestehendem Markt- wert des Grundstücks. Dieser Vorteil rechtfertigt es, den Standortinhaber bis maximal in Höhe der genannten Differenz an den Sanierungskosten zu be- teiligen, da erst dadurch die von ihm erbrachte kumulierte Gegenleistung dem Marktwert eines unbelasteten oder sanierten Grundstücks entspricht. Würde dagegen die Sanierung ausschliesslich durch Dritte finanziert, so wäre der Standortinhaber im Endeffekt Eigentümer eines Grundstücks mit entsprechendem Marktwert, ohne dass er dafür eine andere Gegenleistung R1S.2021.05133 Seite 30
als den untersetzten Kaufpreis zu erbringen gehabt hätte, was offenkundig unangemessen wäre. Von dieser Konstellation unterscheidet sich die vorlie- gend zu beurteilende eines - mangels entgegengesetzter belastbarer Hin- weise - marktüblichen Kaufpreises bei gleichzeitiger Statuierung einer Ge- währleistungsklausel und Einräumung eines vertraglichen Rückvergütungs- anspruchs: Die Rekurrentin als Käuferin hat insoweit bereits die angemes- sene Gegenleistung für ein unbelastetes oder saniertes Grundstück er- bracht, so dass sie, wenn sich das Grundstück nachmals als belastet erweist und saniert wird, ohne dass sie selbst an den Sanierungskosten beteiligt würde, entgegen der vorstehend erörterten Konstellation im Endeffekt keinen wirtschaftlichen Vorteil erzielt. Im Gegenteil würde sich nach Leistung eines marktgerechten Kaufpreises - und damit wirtschaftlich "neutraler" ursprüng- licher Transaktion - eine zusätzliche Inanspruchnahme im Rahmen der alt- lastenrechtlichen Kostenbeteiligung für die Rekurrentin als Schaden darstel- len, indem im Vergleich mit der Situation vor Durchführung der gesamten Transaktion wirtschaftlich betrachtet eine Verschlechterung ihrer Vermö- gensverhältnisse resultieren würde. Dass dieser Schaden bzw. diese Ver- schlechterung gegebenenfalls aufgrund eines vertraglichen Rückvergü- tungsanspruchs wieder wettgemacht werden könnte, bedeutet lediglich, dass im Endeffekt wieder die "neutrale" Wirkung der ursprünglichen Trans- aktion hergestellt würde, führt aber entgegen der Vorinstanz nicht zu einem wirtschaftlichen Vorteil im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Dies erhellt auch daraus, dass sich bei Zugrundelegung der vorinstanzlichen Argumentation letztlich eine Kostenbeteiligung des Standortinhabers in be- liebiger Höhe rechtfertigen liesse, da stets darauf verwiesen werden könnte, diese wirke sich aufgrund des Rückvergütungsanspruchs im Endeffekt gar nicht zu dessen Lasten aus. Ein Kriterium für die quantitative Beschränkung der Kostentragungspflicht - das mit dem Aspekt des wirtschaftlichen Vorteils im Sinne der Rechtsprechung gegeben ist - lässt sich aufgrund der vo- rinstanzlichen Argumentation, die von den wirtschaftlichen Gegebenheiten bzw. der wirtschaftlichen Bedeutung der vorliegenden Transaktion gerade abstrahiert, nicht gewinnen. Fehl geht in diesem Zusammenhang schliesslich auch der vorinstanzliche Hinweis, wonach die Rekurrentin nicht das Boni- tätsrisiko auf den - für die Ausfallkosten aufkommenden - Kanton überwälzen könne. Dieser zweifellos zutreffende Grundsatz wäre vorliegend lediglich dann einschlägig, wenn nachgewiesen werden könnte, dass im seitens der Rekurrentin bezahlten Kaufpreis zwar aufgrund der vereinbarten Gewähr- leistungsklausel - der ein gewisser wirtschaftlicher Wert zukommt - nicht der R1S.2021.05133 Seite 31
volle, der Belastung bzw. dem entsprechenden Risiko geschuldete Abschlag reflektiert wird, jedoch ein untersetzter Kaufpreis jedenfalls insofern vorliegt, als das bei Inanspruchnahme des Rückvergütungsanspruchs bestehende Bonitäts- und Prozessrisiko als preismindernder Faktor berücksichtigt wor- den ist. Wäre dies der Fall, so würde sich nach den oben angeführten Grundsätzen eine Kostenbeteiligung bis maximal in Höhe dieser Preisdiffe- renz rechtfertigen, da daraus bei späterer Sanierung des Grundstücks ein wirtschaftlicher Vorteil resultieren würde. Nachdem aber auch insoweit zu- nächst ein (in entsprechendem Umfang) untersetzter Kaufpreis vorliegen müsste, für einen solchen aber wie in E. 5.3.2 dargelegt keine belastbaren Hinweise bestehen, ist es nicht angängig, unter blossem Verweis auf die Un- zulässigkeit einer Abwälzung des Prozess- und Bonitätsrisikos einen wirt- schaftlichen Vorteil der Rekurrentin zu konstruieren. Zusammenfassend ist somit davon auszugehen, dass vorliegend entgegen der Vorinstanz ein wirtschaftlicher Vorteil der Rekurrentin aufgrund der Be- lastung und/oder der Sanierung im Sinne der bundesgerichtlichen Recht- sprechung nicht gegeben ist. Ein solcher ergibt sich insbesondere auch nicht aus den in den rekursgegnerischen Rechtsschriften ergänzend angeführten, aber von vornherein unzureichend substantiierten angeblichen Ohnehin- Kosten. Fehlt es aber an dieser Voraussetzung, so erweist sich die in der angefochtenen Verfügung festgesetzte Kostenbeteiligung der Rekurrentin in Höhe von 20 % als unrechtmässig, wobei sie insbesondere auch durch das der Vorinstanz grundsätzlich zustehende Ermessen nicht mehr gedeckt ist. Im Sinne der in E. 5.2 wiedergegebenen bundesgerichtlichen Rechtspre- chung ist die Kostenbeteiligung der Rekurrentin als reiner Standortinhaberin erheblich unter 10 % herabzusetzen oder auf eine Kostenbeteiligung ganz zu verzichten. Nachdem besondere Gründe, die für eine (minimale) Kosten- beteiligung sprechen würden, nicht ersichtlich sind - da insbesondere die von der Vorinstanz ebenfalls ins Spiel gebrachten Aspekte des konjunkturellen Mehrwerts und des Mehrwerts zufolge Realisierung einer Überbauung zur Frage der Angemessenheit einer Kostenbeteiligung des Standortinhabers in keiner Beziehung stehen - rechtfertigt es sich vorliegend, die Kostenbeteili- gung antragsgemäss auf 0 % zu reduzieren. Bei diesem Ergebnis bzw. den zu diesem führenden Entscheidgründen erübrigen sich ferner die seitens der Rekurrentin beantragte Einholung von Gutachten und die seitens der Vo- rinstanz vorgeschlagene Zeugenbefragung. R1S.2021.05133 Seite 32
6. Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen. Da die Vorinstanz die Kos- tenaufteilung zwischen den Verhaltensverursachern im angefochtenen Ent- scheid bereits festgelegt hat, so dass sich bei Wegfall der Kostenbeteiligung des Standortinhabers deren Kostenanteile ohne Weiteres bestimmen lassen (vgl. E. 3.2) und dem AWEL insoweit auch kein Spielraum mehr verbleibt, rechtfertigt es sich, Dispositiv-Ziffer I.2 der angefochtenen Verfügung dahin- gehend abzuändern, dass - unter Bezifferung der entsprechenden Beträge - unmittelbar eine Kostenverlegung im Umfang von 86 % zulasten der B AG und im Umfang von 14 % zulasten des Kantons Zürich (Ausfallkosten) ange- ordnet wird. Insbesondere erweist sich dies auch prozessual als angängig, nachdem die B AG durch ihren Einbezug als Mitbeteiligte in das vorliegende Rekursverfahren die - freiwillig nicht wahrgenommene - Möglichkeit erhalten hat, ihren Standpunkt in diesem Verfahren zu vertreten. Aufgrund des unver- änderten Verweises in Dispositiv-Ziffer I.5 gilt diese Änderung - unter Vorbe- halt der in dieser Ziffer genannten neuen Erkenntnisse - auch für künftig an- fallende altlastenrechtliche Kosten des streitbetroffenen Standorts. Ersatzlos aufzuheben ist sodann Dispositiv-Ziffer I.3 der angefochtenen Verfügung, während Dispositiv-Ziffer III.2 insoweit aufzuheben ist, als damit der Rekur- rentin Gebühren überbunden wurden. Demgegenüber bleibt es der Vo- rinstanz überlassen, allfällige weitere und von den rekurrentischen Anträgen nicht erfasste Anpassungen, die sich hinsichtlich ihres Verhältnisses zur B AG ergeben können (so namentlich hinsichtlich Dispositiv-Ziffern I.4 betref- fend Rückerstattung, II. betreffend Sicherstellung und III.2 betreffend Gebüh- ren), durch allfällige neue Verfügung vorzunehmen. 7.1 Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Baudirektion Kanton Zürich aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Sowohl bei Ver- fahren mit als auch bei solchen ohne bestimmbaren Streitwert beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 GebV VGr). Bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert richtet sich die R1S.2021.05133 Seite 33
Gerichtsgebühr nach dem Streitwert (§ 3 Abs. 1 GebV VGr), wobei in beson- ders aufwendigen Verfahren die Gerichtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht werden kann (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert (§ 3 Abs. 2 GebV VGr) ist zu berücksichtigen, dass der Rekurs- instanz bei der Bemessung der Gebührenhöhe ein grosser Ermessensspiel- raum zusteht (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Vorliegend ist zwar der Streitwert des Verfahrens insoweit bestimmbar, als sich dieses auf die Verlegung der bereits bekannten Kosten bezieht. Da da- mit aber - gestützt auf Dispositiv-Ziffer I.5 der angefochtenen Verfügung - zugleich über den Verteilschlüssel für die im Dispositiv noch nicht bezifferten zukünftigen altlastenrechtlichen Kosten entschieden wird, liegt insgesamt ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor. Demnach ist die Gerichtsge- bühr vorliegend - unabhängig von den Vorgaben in § 3 Abs. 1 GebV VGr - auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. Diese Höhe der Verfahrenskosten erscheint im Übrigen auch mit Blick auf die Gerichtsgebühren bei Verfahren mit bestimm- barem Streitwert angemessen, würden diese doch gemäss § 3 Abs. 1 GebV VGr bei einem Streitwert in Höhe des bereits bezifferten Kostenanteils von Fr. 16'356.45 zwischen Fr. 1'100.-- und Fr. 2'200.--, bei einem - den ge- schätzten zukünftigen Kostenanteil in Höhe von Fr. 101'400.-- (20 % von Fr. 507'000.--) miteinbeziehenden - Streitwert von insgesamt Fr. 117'756.45 zwischen Fr. 6'600.-- und Fr. 11'000.-- betragen. 7.2 Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um- triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der A AG zulasten der Baudirektion Kanton Zürich eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. An- R1S.2021.05133 Seite 34
gemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebsentschädi- gung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteu- erzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). R1S.2021.05133 Seite 35
E. 10 % festgesetzt oder auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden müsse, wenn keine weiteren Umstände hinzutreten würden. Eine solche An- sicht würde denn auch im Widerspruch zum Gesetzestext stehen, der im Grundsatz eine Kostenbeteiligung des Zustandsverursachers vorsehe, an- dernfalls keine Befreiungsmöglichkeit für diesen vorgesehen werden müsste. Bei Misslingen des Sorgfaltsbeweises sei der Kostenanteil festzusetzen, wo- bei dieser grundsätzlich 10 % bzw. bei Vorliegen bestimmter Umstände mehr betrage. Konkret fänden sich zwar im Kaufvertrag keine Angaben dazu, dass der Kaufpreis untersetzt gewesen sei. Es falle aber auf, dass die Rekurrentin für R1S.2021.05133 Seite 20
652 m2 Bauland in der Wohnzone W4 (bzw. im Zeitpunkt des Grundstück- kaufs wohl noch W3) etwa jenen Preis bezahlt habe, der im selben Stadt- quartier […] zur damaligen Zeit für einzelne Doppeleinfamilienhäuser (pro Haushälfte) mit wesentlich geringeren Grundstücksflächen und tieferen Aus- nützungsziffern bezahlt worden sei. Gemäss den Angaben der Abteilung Statistik der Stadt X sei der Median der Quadratmeterpreise für die Wohn- zone W3 im Gebiet Y (den die Vorinstanz anhand der referenzierten Tabelle mit Fr. 6'410.-- beziffert) denn auch stets wesentlich über dem von der Re- kurrentin bezahlten Preis gelegen. Damit erscheine der von der Rekurrentin bezahlte Preis sehr tief, was notorisch und allgemein bekannt sein dürfte. Es bleibe offen, weshalb der Kaufpreis so tief ausgefallen und seitens der Ver- käuferin wider besseres Wissen eine Zusicherung abgegeben worden sei. Sofern seitens des Baurekursgerichts Parteien oder Zeugen befragt würden, werde auch die Befragung der zuständigen Organe der B AG beantragt. Der Kostenanteil stütze sich nicht nur auf den (sehr tiefen) Kaufpreis. Vielmehr sei entscheidend, dass die Rekurrentin mehrfach von der Sanierung profi- tiere: Sie könne ihr Grundstück nach der Sanierung entwickeln und mit neuen Wohnbauten überbauen. Durch die durchgeführten Massnahmen und durch die Überbauung gewinne das Grundstück an Wert. Zudem bestehe die Sa- nierung aus der Dekontamination bzw. dem Aushub des Belastungsherds, womit die Sanierungskosten zumindest teilweise Ohnehin-Kosten darstell- ten. Die Rekurrentin könne die Mehrkosten auf die B AG überwälzen, womit der auferlegte Kostenanteil in einer Forderung zugunsten der Rekurrentin gegen die B AG resultiere. Sofern letztere zur Bezahlung wirtschaftlich nicht in der Lage sein sollte, könne die Rekurrentin eine persönliche Haftung aus Art. 754 oder Art. 41 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) gegen die für die B AG handelnden Personen ins Auge fassen. Buchhalterisch be- trachtet werde sich die Kostenauflage also neutral verhalten, im Gegensatz zum Wertzuwachs des Grundstücks, der sich auch buchhalterisch nieder- schlagen werde. Es sei sachgerecht, dass die Rekurrentin die Überwäl- zungs- und Bonitätskosten tragen müsse, zumal sie auch die Verantwortung für die Vertragsverhandlungen und die Vertragsredaktion übernehmen solle. Nach dem Gesagten könne es für den Kostenanteil von 20 % auch nicht darauf ankommen, ob die Rekurrentin einen untersetzten Preis bezahlt habe. Wären belastbare Anhaltspunkte bekannt, dass in Anbetracht der Belastung nur ein reduzierter Kaufpreis bezahlt worden sei, wäre der Kostenanteil we- sentlich höher anzusetzen gewesen. Unter dem Titel der Billigkeit könnte zu- R1S.2021.05133 Seite 21
dem auch der konjunkturelle Mehrwert berücksichtigt werden. Auch von ei- nem Verzögerungsschaden könne nicht gesprochen werden. Selbst unter Ausserachtlassung der altlastenrechtlichen Baureife sei im Übrigen die Vo- raussetzung erfüllt, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kos- tenanteils zugeflossen sei respektive zufliessen werde. Bei geschätzten Sa- nierungskosten von Fr. 507'000.--, wovon die Rekurrentin 20 % oder ca. Fr. 101'400.-- zu übernehmen habe, und zu bezahlenden Untersuchungs- kosten von Fr. 16'356.45 resultiere ein voraussichtlicher Kostenanteil der Re- kurrentin von knapp Fr. 120'000.--, während das Grundstück nach der Sa- nierung im Wert weit über Fr. 120'000.-- gestiegen sein werde, wobei unter Berücksichtigung des Neubaus die Wertsteigerung ein Vielfaches betrage. 5.1.3 In der Replik bringt die Rekurrentin ergänzend vor, das AWEL versuche zu Unrecht einen untersetzten Kaufpreis zu konstruieren. Wenn sodann der Quadratmeterpreis tief gewesen sein sollte (was bestritten werde), lasse sich damit noch immer kein Kausalzusammenhang mit der heute bekannten Schadstoffbelastung herstellen: Unter Zugrundelegung des von der Vo- rinstanz genannten Medians ergäbe sich eine Differenz von Fr. 2,5 Mio., ob- wohl die Kosten der Beseitigung ca. Fr. 0,5 Mio. betragen würden. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Kaufpreis um den Faktor 5 tiefer hätte vereinbart werden sollen, wenn damit der Schadstoffbelastung hätte Rech- nung getragen werden sollen. Weiter gebe es keine Anhaltspunkte dafür, dass ein Teil der Sanierungskosten Ohnehin-Kosten darstellen würden. Die Vorinstanz entgegnet in der Duplik ergänzend, der untersetzte Kaufpreis sei nicht konstruiert, sondern statistisch gesehen ausgewiesen. Aus dem Verweis auf die Marktverhältnisse könne die Rekurrentin nichts herleiten, weil der Markt auch die Preise für belastete Grundstücke reguliere. Wie der Preis vorliegend reguliert wurde, entziehe sich der Kenntnis des AWEL, so dass die behauptete Relation vom Medianpreis zum Sanierungspreis rein theoretischer Natur und ohne Relevanz für die Kostenauflage sei. Hinzu komme, dass die Sanierungskosten im Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt gewesen und allenfalls dazumal höher geschätzt worden seien. Häufig drü- cke eine Belastung den Marktwert eines Grundstücks überproportional stark. Fakt sei jedoch, dass das Grundstück durch die Sanierung eine weit über den Sanierungskosten liegende Wertsteigerung erfahren werde, was sich R1S.2021.05133 Seite 22
nur schon daraus ergebe, dass die mutmasslichen Sanierungskosten heute bekannt seien, sich in einem überschaubaren Rahmen hielten und zumin- dest teilweise Ohnehin-Kosten darstellen würden. Geltend gemacht wird wei- ter, der vertragliche Anspruch gegen die B AG oder deren Organe komme buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis aufgrund der Belastung gleich, wobei die prozessualen Rechtsdurchsetzungskosten unerheblich seien.
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Baurekursgericht des Kantons Zürich
1. Abteilung G.-Nr. R1S.2021.05133 BRGE I Nr. 0053/2022 Entscheid vom 8. April 2022 Mitwirkende Abteilungspräsident Walter Linsi, Baurichter Christian Hurter, Baurichter Claude Reinhardt, Gerichtsschreiber Paul Wegmann in Sachen Rekurrentin A AG, […] vertreten durch […] gegen Rekursgegnerin
1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich Mitbeteiligte
2. B AG, […]
3. C AG, […]
4. D AG, […] betreffend Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft, Nr. […]; Sanierung des belasteten Standorts […]; Kostenverteilung und Sicherstellung, […] ______________________________________________________
hat sich ergeben: A. Mit Verfügung […] stellte die Baudirektion Kanton Zürich, Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) fest, dass die bis zum Zeitpunkt des Kos- tenverteilungsgesuchs anrechenbaren und zu verteilenden Kosten für altlas- tenrechtliche Massnahmen betreffend den belasteten Standort Nr. [...] (Kat.- Nrn. 1 und 2, L. 111, X) Fr. 81'782.35 exkl. MWST betragen (Dispositiv-Ziffer I.1) und verlegte diese auf die A AG (Fr. 16'356.45; 20 %), die B AG (Fr. 56'429.80; 69 %) sowie - als Ausfallkosten - den Kanton Zürich (Fr. 8'996.10; 11 %) (Dispositiv-Ziffer I.2). Die A AG wurde verpflichtet, dem Kanton Zürich innert 30 Tagen nach Rechtskraft der Verfügung und Rechnungsstellung ih- ren Kostenanteil von Fr. 16'356.45 zu bezahlen, zuzüglich Verzugszins von 5 % nach Ablauf dieser Frist (Dispositiv-Ziffer I.3). Der Kanton Zürich wurde zur Erstattung von Fr. 25'352.55 an die B AG innert 30 Tagen nach Rechts- kraft der Verfügung verpflichtet (Dispositivziffer I.4). Sodann wurde festge- halten, künftig anfallende altlastenrechtliche Kosten auf dem genannten be- lasteten Standort würden gemäss Dispositivziffer I.2 verteilt, wobei die anre- chenbaren Kosten im Rahmen eines separaten Verfahrens festgestellt wür- den; sollten weitere Untersuchungen neue Erkenntnisse zu Tage fördern, bleibe eine abweichende Kostenauflage vorbehalten (Dispositivziffer I.5). Weiter wurde die B AG zur Leistung einer Sicherheit verpflichtet (Dispostiv- Ziffer II). Schliesslich wurden die Gebühren für die Verfügung festgesetzt (Dispositiv-Ziff. III.1), entsprechend den jeweiligen Verursacheranteilen der A AG und der B AG überbunden (Dispositiv-Ziff. III.2) und im Übrigen auf die Staatskasse genommen (Dispositiv-Ziff. III.3). B. Mit Eingabe vom 18. Oktober 2021 erhob die A AG fristgerecht Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellte folgende Anträge: " 1. a) Die Rekurrentin sei von der Tragung von Kosten für altlastenrechtli- che Massnahmen betreffend den Standort KbS-Nr. [...] (L. 111, X) unter Anpassung der Kostenanteile und Kosten der übrigen Verur- sacher zu befreien (und der mit Ziff. I./2 der Verfügung vom 16. Sep- tember 2021 festgesetzte Kostenanteil der Rekurrentin somit auf 0% resp. CHF 0.00 festzulegen). R1S.2021.05133 Seite 2
b) Ziff. I./3 der Verfügung vom 16. September 2021 sei ersatzlos aufzu- heben.
2. Ziff. III./2 sei so anzupassen, dass die A AG nicht zur Gebührentragung verpflichtet wird.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Gunsten der Rekurrentin." C. Mit Präsidialverfügung vom 20. Oktober 2021 wurde vom Rekurseingang Vormerk genommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die B AG, die C AG und die D AG wurden als Mitbeteiligte in das Verfahren einbezogen. D. Mit Eingabe vom 15. November 2021 beantragte die Baudirektion unter Ver- weis auf den Mitbericht des AWEL vom 12. November 2021 die Abweisung des Rekurses. Die Mitbeteiligten verzichteten stillschweigend auf Einrei- chung einer Vernehmlassung. E. Mit Replik vom 16. Dezember 2021 und Duplik vom 20. Januar 2022 (unter Verweis auf den Mitbericht des AWEL vom 18. Januar 2022) hielten die Par- teien an ihren Anträgen fest. Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen. F. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit zur Entscheidbegründung erfor- derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: R1S.2021.05133 Seite 3
1. Die Rekurrentin ist als Adressatin der angefochtenen Verfügung und Eigen- tümerin des Grundstücks Kat.-Nr. 1, auf welchem sich der ganz überwie- gende Teil des belasteten Standorts befindet, ohne Weiteres gemäss § 21 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) zur Rekurserhebung legiti- miert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. Dies muss insbesondere auch mit Blick auf die Qualifi- kation des Anfechtungsobjekts gelten: Zwar ging das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich in einem Entscheid betreffend eine Kostenverteilung für alt- lastenrechtliche Massnahmen, mit der - wie vorliegend - einerseits generell ein Verteilschlüssel festgelegt und andererseits für die bereits bekannten Kosten auch eine betragsmässige Aufteilung vorgenommen worden war, da- von aus, dass es sich bei der angefochtenen Verfügung insgesamt um einen Zwischenentscheid im Sinne von § 19a Abs. 2 VRG in Verbindung mit Art. 92 f. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) handle, und bejahte eine - aus- nahmsweise - Anfechtbarkeit lediglich unter Hinweis darauf, der Beschwer- deführerin sei es angesichts eines Sanierungsunterbruchs und der voraus- sichtlich erst in einem Zeitraum von zwei Jahrzehnten erfolgenden Sanierung nicht zumutbar, sie auf die Anfechtung des Endentscheids zu verweisen (VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 1, insb. E. 1.4). Indessen lässt sich der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Folgendes entnehmen: Von einem Zwischenentscheid im Sinne des BGG wird ausgegangen, wenn eine ausschliesslich prozentuale Festlegung der Kostenanteile erfolgt (BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 1.1); sind die Kostenanteile nicht nur prozentual, sondern auch betragsmässig bzw. mit dem voraussichtlichen Be- trag bestimmt worden, handelt es sich um einen Endentscheid (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 1). In Konstellationen, in denen - wie vor- liegend - neben einer teilweisen betragsmässigen Verteilung auch eine pro- zentuale Verteilung festgelegt und für zukünftige Kosten als anwendbar er- klärt wird, geht das Bundesgericht von einem Endentscheid aus (BGr 1C_18/2016 vom 6. Juni 2016, Sachverhalt lit. A und E. 1.1, unter Hinweis darauf, die noch nicht feststehenden Kosten liessen sich mit hoher Genauig- keit schätzen; BGE 142 II 232, Sachverhalt lit. A und nicht publizierte E. 1, wobei die ausstehenden Kosten betreffend lediglich festgehalten wird, mit welchem Betrag "schätzungsweise zu rechnen" sei). Für das vorliegende Verfahren (in welchem in der angefochtenen Verfügung ebenfalls eine Schätzung der zukünftigen Kosten erfolgt [Fr. 507'000.-- gemäss act. 3 S. 15]) ergibt sich somit, dass ein Eintreten auf den Rekurs nicht von der R1S.2021.05133 Seite 4
Erfüllung der - im kantonalen Recht ohnehin nur sinngemäss anwendbaren
- Voraussetzungen gemäss Art. 93 BGG abhängig ist. Dies erscheint inso- fern sachgerecht, als es sich jedenfalls bei der betragsmässigen Verlegung der bereits feststehenden Kosten zumindest um einen Teilendentscheid han- delt, der mit Blick auf die ebenfalls statuierte Zahlungsverpflichtung unmittel- bar anfechtbar sein muss. Insbesondere kann der Umstand, dass sich die beantragte Abänderung der Quotenanteile aufgrund des Verweises in der - formell nicht angefochtenen - Dispositiv-Ziffer I.5 auch auf die zukünftige Kostenverteilung auswirken würde, nicht dazu führen, dass dem Rekurren- ten eine Überprüfung der betragsmässig verlegten Kosten im jetzigen Zeit- punkt gänzlich verwehrt bliebe. Zugleich erschiene aber eine verfahrensmäs- sige Auftrennung der Anfechtbarkeit in dem Sinne, dass nur bezüglich der betragsmässig verlegten Kosten eine Überprüfung der prozentualen Anteile verlangt werden könnte, hinsichtlich der erst zukünftig betragsmässig festge- stellten Kosten die Quoten aber als noch unüberprüft gelten würden, künst- lich und prozessökonomisch unsinnig, nachdem in beiden Konstellationen bezüglich der Quotenanteile grundsätzlich die gleichen Fragen zu beantwor- ten sind. Entsprechend ist - in Übereinstimmung mit der Formulierung des Rechtsbegehrens - davon auszugehen, dass mit der vorliegend beantragten Abänderung des Kostenanteils der Rekurrentin letztlich generell deren Be- freiung von einer Beteiligung an den Kosten altlastenrechtlicher Massnah- men intendiert und bei Gutheissung des Rekurses auch erreichbar ist. Aus diesem Grund besteht denn auch trotz eines betragsmässig festgelegten An- teils von weniger als Fr. 20'000.-- keine Einzelrichterzuständigkeit im Sinne von § 335 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes (PBG). 2. Dem Rekursverfahren liegt der folgende Sachverhalt zugrunde: Der ca. 347 m2 umfassende belastete Standort Nr. [...] liegt zur Hauptsache auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1, im Umfang von ca. 12 m2 bzw. 3,5 % auf dem Nachbargrundstück Kat.-Nr. 2 (weshalb auch dessen Eigentümerin, die C AG als Mitbeteiligte in das vorliegende Rekursverfahren einbezogen wurde). Bezüglich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 bestanden seit 1932 die fol- genden Nutzungsverhältnisse: Von 1932 bis 1944 war die G Garage auf dem Grundstück tätig, während die Nutzung zwischen 1944 und 1970 unbekannt R1S.2021.05133 Seite 5
ist. Anschliessend betrieb die E AG (welche später von der D AG übernom- men wurde) bis 1975 ein Pneuhaus und in der Folge bis 1977 ein unbekann- ter Nutzer eine Garage. Von 1977 bis 1979 diente das Grundstück der - mitt- lerweile liquidierten - F AG als Betriebsstandort einer Autogarage. Seit 1979 betreibt die B AG auf dem Grundstück ein Pneuhaus. Nachdem auf einem Nachbargrundstück der Parzelle Kat.-Nr. 1 eine starke Verschmutzung des Grundwassers mit den chlorierten Kohlenwasserstoffen (CKW) Trichlorethen (bzw. Trichlorethylen; Tri) und insbesondere Tetrachlo- rethen (bzw. Tetrachlorethylen oder Perchlorethylen; Per) festgestellt wor- den war, fanden bezüglich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 zunächst eine histo- rische Altlastenvoruntersuchung (vgl. act. 10.3 vom 10. August 2005) sowie technische Voruntersuchungen statt (vgl. act. 10.5 vom 12. Dezember 2008 und act. 10.8 vom 23. Dezember 2010). Mit Verfügung vom 5. April 2011 (act. 10.9) hielt die Baudirektion fest, eine abschliessende Beurteilung be- züglich Quelle und Herkunft der CKW-Belastung auf dem Areal L. 111 könne mit den vorliegenden, sich teils widersprechenden Untersuchungsergebnis- sen nicht vorgenommen werden. Da der Untergrund unter dem westlichen Grundstückbereich mit grosser Wahrscheinlichkeit Belastungen über den Grenzwerten "unverschmutzt" aufweise, wäre die Grundlage für einen belas- teten Standort im Sinne von Art. 32c des Umweltschutzgesetzes (USG) ge- geben. Die Baudirektion stütze jedoch die - gutachterliche - These einer ex- ternen CKW-Quelle bis zum Vorliegen weiterer Erkenntnisse, weshalb sie altlastenrechtliche Untersuchungen auf potenziellen weiteren CKW- Standorten im Oberstrombereich auslöse. Bis zum Vorliegen neuer Erkennt- nisse, die einen grossräumigen Zusammenhang der CKW-Verunreinigung im Untergrund und Grundwasser ermöglichen würden, verzichte die Baudi- rektion auf einen Eintrag der Liegenschaft in den Kataster der belasteten Standorte (KbS). Basierend auf den Resultaten der erwähnten Untersuchun- gen oder im Rahmen eines Bauvorhabens auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 behalte sich die Baudirektion die Anordnung von altlasten- und/oder abfall- rechtlichen Massnahmen vor. Mit Kaufvertrag vom 4. Dezember 2014 (act. 5.4) verkaufte die B AG das Grundstück Kat.-Nr. 1 der A AG. Am 3. Juni 2015 verfügte das AWEL, ein Teilbereich des Grundstücks Kat.-Nr. 1 werde gemäss Art. 8 Abs. 2 lit. b der Altlastenverordnung (AltlV) als belasteter und sanierungsbedürftiger Standort beurteilt und neu im KbS unter der Nummer [...] geführt; zugleich wurden zusätzliche Untersuchungen sowie eine Grund- R1S.2021.05133 Seite 6
wasserüberwachung angeordnet (act. 10.11). Nachdem die A AG mit Schrei- ben vom 31. August 2017 (act. 10.18) die Einleitung eines Kostenvertei- lungsverfahrens beantragt hatte, erliess das AWEL - nach vorgängiger Ge- währung des rechtlichen Gehörs - die angefochtene Verfügung. 3.1 Gemäss Art. 32d USG trägt der Verursacher die Kosten für notwendige Mas- snahmen zur Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Stand- orte (Abs. 1). Sind mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihren Anteilen an der Verursachung (Abs. 2 Satz 1). In erster Linie trägt die Kosten, wer die Massnahmen durch sein Verhalten verursacht hat (Abs. 2 Satz 2). Wer lediglich als Inhaber des Standortes beteiligt ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2 Satz 3). Das zuständige Ge- meinwesen trägt den Kostenanteil der Verursacher, die nicht ermittelt wer- den können oder zahlungsunfähig sind (Abs. 3). Die Rechtsprechung knüpft für die Umschreibung des Verursacherbegriffs an den polizeirechtlichen Stö- rerbegriff an und unterscheidet den Verhaltens- und den Zustandsstörer bzw. -verursacher: Verhaltensverursacher im Sinne von Art. 32d USG ist, wer den Schaden oder die Gefahr selbst oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter unmittelbar verursacht (bzw. mitverursacht) hat. Als Zustandsstörer wird bezeichnet, wer über die Sache, die den ordnungs- widrigen Zustand verursacht, rechtliche oder tatsächliche Gewalt hat. Dazu gehört insbesondere derjenige, der im Zeitpunkt der Sanierung Inhaber des belasteten Grundstücks ist (BGE 144 II 332, E. 3.1, mit weiteren Hinweisen). Die Behörde hat im Kostenverteilungsverfahren den rechtserheblichen Sach- verhalt von Amtes wegen abzuklären, wobei die Parteien eine Mitwirkungs- pflicht trifft (Art. 46 Abs. 1 USG). Während in der Regel der Beweis als er- bracht gilt, wenn die Behörde bzw. der Richter nach objektiven Massstäben von der Verwirklichung einer Tatsache überzeugt ist, gilt in gewissen Rechts- bereichen der Beweismassstab der überwiegenden Wahrscheinlichkeit, weil ein strikter Beweis nach der Natur der Sache nicht möglich oder nicht zumut- bar erscheint. Im Bereich des Altlastenrechts hat das Bundesgericht die überwiegende Wahrscheinlichkeit für den Anteil der Mitverursachung bzw. die Kausalität genügen lassen, die sich - vorab wegen des Zeitablaufs - nicht mit letzter Sicherheit bestimmen lasse (BGE 144 II 332, E. 4.1.2, mit weiteren Hinweisen). R1S.2021.05133 Seite 7
3.2 In der angefochtenen Verfügung wird die Kostenverteilung wie folgt begrün- det: Weil die G Garage von nicht im - für einen altlastenrechtlich relevanten Einsatz von CKW - kritischen Zeitraum von 1950 bis 1985 betrieben worden sei, könne eine Verursachung der Belastung durch den Betrieb dieser Ga- rage ausgeschlossen werden. Auch sei nicht belegbar bzw. nicht überwie- gend wahrscheinlich, dass die D AG CKW-haltige Substanzen eingesetzt und dadurch die CKW-Belastung am Standort verursacht habe. Demgegen- über sei belegt, dass die B AG CKW-haltige Mittel eingesetzt habe. Zwar gebe diese an, sie habe nur Lösungsmittel, die Tri enthalten, verwendet, weshalb sie nicht Verursacherin der Grundwasserbelastung mit dem Haupt- schadstoff Per sein könne. Als Nachweis würden lediglich drei Bestell-/Lie- ferscheine aus den Jahren 2005 bis 2007 eingereicht (vgl. act. 10/17, An- hang G). Aufgrund der Branchenüblichkeit gehe das AWEL davon aus, dass auf dem fraglichen Grundstück von etwa 1975 bis mindestens 2007 CKW- haltige Produkte und dabei bis 2004 Per-haltige Produkte eingesetzt worden seien. Da zwei Jahre des letztgenannten Zeitraums auf den Betrieb eines Unbekannten (1975-1976), weitere zwei Jahre auf den Betrieb der F AG (1977-1978) und 25 Jahre auf die B AG (1979-2004) entfallen würden, sei die fragliche Zeitdauer zu 86 % der B AG und zu je 7 % der F AG und dem unbekannten Nutzer zuzuschreiben. Neben diese Verhaltensstörer trete aufgrund der Grundeigentümerstellung die Rekurrentin als Zustandsstörerin. Diese könne sich von der Kostentra- gungspflicht nicht befreien, da im Erwerbszeitpunkt zwar das Grundstück nicht im KbS eingetragen gewesen sei, jedoch altlastenrechtliche Untersu- chungen seit 2004 im Gang gewesen seien und der Rekurrentin zudem be- kannt gewesen sei, dass auf dem Grundstück seit langer Zeit eine Autowerk- statt (Garage) betrieben werde, welche noch immer in Betrieb sei. Die Re- kurrentin hätte mit der Möglichkeit der Belastung rechnen können und dem- entsprechend Abklärungen durchführen müssen. Daran ändere auch die Be- rufung auf vor Vertragsschluss erfolgte Kontakte mit dem AWEL, bei denen der fehlende Eintrag im KbS kommuniziert worden sei, nichts, zumal es nicht Aufgabe des AWEL sei, im Rahmen von Grundstücksverkäufen eine Ein- schätzung für mögliche altlastenrechtlich relevante Belastungen bei nicht vorhandenem KbS-Eintrag abzugeben. Nicht zu berücksichtigen sei auch die im Kaufvertrag enthaltene Klausel, wonach der Verkäufer erkläre, dass ihm R1S.2021.05133 Seite 8
keine Abfall- oder Schadstoffbelastungen bekannt seien, und wonach bei wi- der Erwarten hervortretenden Altlasten der Verkäufer sich verpflichte, für die Kosten der Beseitigung aufzukommen; dies insbesondere deshalb, weil es nicht Gegenstand der angefochtenen Verfügung sein könne, die fragliche Klausel auszulegen und die vertragsrechtlichen Folgen des Umstands zu er- örtern, dass die verkäuferseitige Zusicherung offenbar wider besseres Wis- sen erfolgt sei. Hinsichtlich der Festlegung der Kostenanteile wird sodann ausgeführt, es sei naheliegend, dass ein saniertes Grundstück wertmässig höher zu bewerten sein werde als ein potentiell sanierungsbedürftiges; der Grundstückswert dürfte sich grundsätzlich mit jeder durchgeführten altlastenrechtlichen Mas- snahme um deren Kosten erhöhen. Den Kaufpreis betreffend sei zu berück- sichtigen, dass die Rekurrentin aufgrund des Unternehmenszwecks als bran- chenkundige Fachperson gelten könne, wobei bei Mitwirkung von Fachper- sonen grundsätzlich davon auszugehen sei, dass sich die Belastung bzw. das sich aus ihr ergebende finanzielle Risiko im Kaufpreis niedergeschlagen habe. Im Kaufvertrag würden sich keine ausdrücklichen Angaben finden, ob der bezahlte Kaufpreis untersetzt sei. Die Rekurrentin habe jedoch nach ei- gener Darstellung (im Rahmen der Standortdokumentation [act. 10.17]) ei- nen vertraglichen Anspruch auf Rückvergütung der "mit der Beseitigung sol- cher Altlasten entstehenden Kosten". Damit werde die Rekurrentin einerseits von der Wertsteigerung des Grundstücks profitieren und andererseits die entstehenden Kosten zumindest teilweise von der B AG (als Verkäuferin) zu- rückverlangen können. Im Endeffekt bewirke diese Klausel das Gleiche wie ein untersetzter Kaufpreis, weshalb von einem wirtschaftlichen Vorteil aus- zugehen sei. Dieser sei aufgrund der Lage des Grundstücks und dessen Baulandeigenschaft zudem nicht unwesentlich. Das Bonitätsrisiko der Ver- einbarung müsse die Rekurrentin tragen. Damit rechtfertige sich eine Kos- tentragung der Rekurrentin als reine Standortinhaberin von insgesamt 20 %. Entsprechend würden 69 % auf die B AG und je 5,5 % auf die F AG und den unbekannten Nutzer entfallen, wobei die Kostenanteile der beiden Letztge- nannten, mithin insgesamt 11 % der Kosten, der Kanton als Ausfallkosten übernehme. R1S.2021.05133 Seite 9
4.1.1 Die Rekurrentin rügt zunächst, dass sie zu Unrecht nicht gestützt auf Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG von der Kostentragungspflicht befreit worden sei. Im Zeit- punkt der Veräusserung habe die B AG als Verkäuferin auf dem Grundstück "ein Pneuhaus / einen Pneuwechsel" betrieben, d.h. Felgen und Reifen von Fahrzeugen gewechselt. Entgegen der angefochtenen Verfügung habe sie somit keine "Werkstatt (Garage)" betrieben. Insoweit sei der Sachverhalt feh- lerhaft festgestellt worden. Aufgrund einer Besichtigung des Grundstücks sei die Rekurrentin über den Pneuwechselbetrieb informiert gewesen; weitere Kenntnisse habe sie jedoch nicht gehabt und aufgrund der Tätigkeit der B AG auch nicht haben können. Auf Erkundigung der Rekurrentin habe ihr die Verkäuferin sodann mitgeteilt, dass sie keine Kenntnisse von Schadstoffbe- lastungen auf dem Grundstück habe und dieses nicht im KbS eingetragen sei. Entsprechend hätten die Parteien die fragliche Klausel im Kaufvertrag formuliert. Die Rekurrentin habe keinen Grund gehabt, diesen Angaben nicht zu trauen oder sie zu hinterfragen. Schliesslich habe die Rekurrentin auch eigene Abklärungen vorgenommen: UN, der für sie kollektiv zeichnungsbe- rechtigt sei, habe sich in ihrem Auftrag beim AWEL telefonisch und anlässlich eines spontanen persönlichen Besuchs nach möglichen Belastungen und der Altlastensituation des Grundstücks erkundigt. Dabei sei ihm stets kom- muniziert und dokumentiert worden, dass das Grundstück nicht im KbS ein- getragen sei. Hinweise, wonach eine Belastung zu erwarten sei, seien nicht mitgeteilt worden. Dies sei wohl darauf zurückzuführen, dass auch die ange- fragte Person im AWEL aufgrund des fehlenden Eintrags im KbS (bzw. im ursprünglichen Verdachtsflächenkataster [VFK]) davon ausgegangen sei, dass für die fragliche Liegenschaft kein Altlastenverdacht vorliege. Nicht nachvollziehbar sei, weshalb es das AWEL in den Jahren 2008 bis 2010 trotz der durchgeführten Altlastenuntersuchungen unterlassen habe, einen Ein- trag im KbS vorzunehmen, wäre ein solcher doch zwingend angezeigt gewe- sen, da mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten gewesen sei, dass auf der Parzelle ein belasteter Standort vorliegen könnte. Nach Erlass der Ver- fügung vom 5. April 2011 (act. 10.9; vgl. dazu E. 2) habe es bis zum Eintrag im KbS mit Verfügung vom 3. Juni 2015 (act. 10.11) in Bezug auf die Belas- tung des Standorts keine neuen Erkenntnisse mehr gegeben. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Eintrag nicht bereits 2011 oder zumindest 2013 erfolgt sei. Der fehlende Eintrag im VKF bzw. KbS vor dem 3. Juni 2015 be- weise, dass ein Altlastenverdacht sogar für die Fachpersonen des AWEL R1S.2021.05133 Seite 10
aufgrund der Betriebe am Standort nicht zu erwarten gewesen sei. Der Ein- trag sei denn auch nicht aufgrund der Kenntnisse des AWEL über die Be- triebe, sondern über die nachgewiesenen Grundwasserbelastungen, die der Rekurrentin aber im Erwerbszeitpunkt nicht bekannt gewesen seien, erfolgt. Der weniger fachkundigen Rekurrentin könnten die fehlenden Kenntnisse nicht zum Vorwurf gemacht werden. Der an die Rekurrentin gerichtete Vor- wurf eines unsorgfältigen Vorgehens treffe nicht zu resp. falle aufgrund der unterlassenen Eintragung des Standorts im KbS auf die Vorinstanz zurück. Die Rekurrentin habe bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belas- tung keine Kenntnis haben können. 4.1.2 In ihrer Vernehmlassung entgegnet die Vorinstanz ergänzend zur angefoch- tenen Verfügung, bei der Rekurrentin handle es sich um eine professionelle Immobiliengesellschaft. Es könne seit Längerem als allgemein bekannt gel- ten, dass Betriebe im Zusammenhang mit Motorfahrzeugen ("allgemeines Autogewerbe") umweltgefährdende Stoffe verwenden würden; dies gelte un- abhängig davon, ob es sich um eine eigentliche Werkstatt oder um ein Pneu- haus handle, würden doch CKW zum Reinigen und Entfetten eingesetzt (wo- bei die Vorinstanz in diesem Zusammenhang auf den Leitfaden Chlorierte Kohlenwasserstoffe [CKW], Stoffeigenschaften, von Mai 2008, aktualisierte Version September 2009 [im Folgenden: ChloroNet Leitfaden] verweist). Das Pneuhaus und die dafür eingerichteten Garagenräumlichkeiten seien im Zeit- punkt des Grundstückerwerbs noch vorhanden und für die Rekurrentin er- kennbar gewesen, weshalb diese mit der Möglichkeit einer Belastung habe rechnen müssen. Auch habe sie nicht darauf vertrauen dürfen, dass in der Vergangenheit keine Reparaturen und dergleichen durchgeführt worden seien. Dem Vorwurf, wonach das AWEL nicht die nötigen Auskünfte erteilt habe, sei entgegenzuhalten, dass bei Erkundigung danach, ob ein Kataster- Eintrag bestehe, die entsprechende Auskunft ("ja/nein") erteilt werde. Aus- kunft darüber, ob allenfalls bereits Untersuchungen vorgenommen worden seien und ein Katastereintrag drohe, könnten - wenn dies nicht spezifisch verlangt werde - jedoch nicht erteilt werden, da dafür Nachforschungen er- forderlich wären, zu denen nur bei entsprechender Nachfrage Anlass be- stehe. Dass die Rekurrentin generell solche Informationen angefragt und diese nicht erhalten habe, scheine äusserst zweifelhaft und werde bestritten. Auch aus dem Umstand, dass der Standort erst nach dem Erwerb des Grundstücks in den KbS eingetragen worden sei, könne die Rekurrentin R1S.2021.05133 Seite 11
nichts herleiten. Ein fehlender Katastereintrag führe nicht per se zum Gelin- gen des Sorgfaltsbeweises, zumal sich die Frage der Kenntnis einer mögli- chen Belastung fast immer bei im Erwerbszeitpunkt nicht eingetragenen Grundstücken stellen dürfte, da ein KbS-Eintrag einer Befreiung von vornhe- rein entgegenstünde. Unzutreffend sei, dass das AWEL keine mögliche Be- lastung erkannt habe, andernfalls keine Untersuchungen angeordnet worden wären. Die Belastungssituation sei aber lange mit Unklarheiten bezüglich Ur- sache, Ausmass und Ausdehnung verbunden gewesen; zudem seien neue wissenschaftliche Erkenntnisse abgewartet worden, die auf der Plattform ChloroNet erschienen seien. Es mache keinen Sinn, gestützt auf eine un- klare Faktenlage einen Standort auf Vorrat im KbS einzutragen. Zudem sei es schlicht nicht möglich, sämtliche möglichen belasteten Standorte gleich- zeitig und innert derselben Frist zu erfassen und zu untersuchen. 4.1.3 Die Rekurrentin bringt in der Replik ergänzend vor, es werde bestritten, dass bekannt sei, dass Betriebe im Zusammenhang mit Motorfahrzeugen umwelt- gefährdende Stoffe verwendeten. Dies treffe auf den Pneuwechsel und Pneuhandel nicht zu. Beim im Handelsregisterauszug der B AG genannten "Handel mit Autoreifen, Felgen und weiteren branchenbezogenen Artikeln" handle es sich nicht um einen Betrieb im Zusammenhang mit Motorfahrzeu- gen, für den Wechsel und Verkauf von Pneus und Felgen würden in der Re- gel keine Lösungsmittel eingesetzt und vor Ort sei keine Werkstatt zu erken- nen gewesen, was noch heute so sei und nötigenfalls an einem Augenschein verifiziert werden könne. Weiter sei das Mass der gebotenen Sorgfalt tiefer, wenn einem Käufer seitens des Verkäufers eine Zusicherung gemacht werde, dass keine Belastungssituation bekannt sei. Hinsichtlich der Anfrage beim AWEL wird geltend gemacht, dieses wäre gestützt auf Art. 10e ff. USG und das Öffentlichkeitsprinzip zur umfassenden Information verpflichtet ge- wesen. Sodann habe die Rekurrentin vom Leitfaden ChloroNet keine Kennt- nis gehabt. Die Rekurrentin macht überdies Ausführungen zur Erhebung des VFK und dessen Überführung in den KbS und wiederholt in diesem Zusam- menhang, der Nicht-Eintrag durch das AWEL sei bewusst erfolgt, weil bei einem Pneuhaus gerade nicht von einer Belastung auszugehen sei. Weiter vermöge das AWEL nicht zu erklären, welche neuen wissenschaftlichen Er- kenntnisse zu einer Neubewertung der Situation geführt haben sollten; dies werde somit bestritten. Es sei nicht erklärbar, weshalb das AWEL, nachdem ihm die - gemäss Verfügung vom 3. Juni 2015 (act. 10.11; vgl. E. 2) zur R1S.2021.05133 Seite 12
Hauptsache relevante - Porenluftuntersuchung vom 7. Juni 2011 (act. 10.10) vorgelegen habe, fast vier Jahre mit einem Eintrag im KbS zugewartet habe. Die Vorinstanz weist demgegenüber in ihrer Duplik darauf hin, mindestens die Möglichkeit einer umweltrechtlich relevanten Belastung sei offensichtlich auch für die Rekurrentin erkennbar gewesen, andernfalls keine Altlasten- klausel im Kaufvertrag vereinbart worden wäre. Hinsichtlich der vor dem Grundstückserwerb erfolgten Erkundigung beim AWEL sei zu beachten, dass sich eine umfassende Anfrage (bzw. die Offenlegung aller Dokumente) nach dem Gesetz über die Information und den Datenschutz (IDG) gerichtet hätte und daher ohnehin schriftlich zu stellen gewesen wäre, wobei zudem insbesondere die Einwilligung der Grundeigentümerin einzuholen gewesen wäre. 4.2.1 Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG kann sich der Standortinhaber auf eine Unkenntnis der Belastung nur berufen, wenn ihm keine Anhaltspunkte bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer nach der Verkehrsanschauung mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war. Derartige Anhaltspunkte können sich beispielsweise aus dem Nutzungsplan, aus dem Grundbuch oder aus dem Kataster der belasteten Standorte, aber auch aufgrund der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks durch Rechtsvor- gänger oder sonstiger Umstände des Einzelfalls ergeben (BGE 142 II 232, E. 4.3). 4.2.2 Wie die Rekurrentin selbst festhält, war ihr im Erwerbszeitpunkt bekannt, dass auf dem Grundstück im damaligen Zeitpunkt ein von der B AG geführter Pneuwechselbetrieb bestand. Dass lediglich ein reiner Pneuhandel betrie- ben worden wäre - wovon bei isolierter Betrachtung des Handelsregisteraus- zugs (vgl. act. 5.3) unter Umständen hätte ausgegangen werden können -, macht sie damit zu Recht nicht geltend. Entgegen den rekurrentischen Vor- bringen muss nun aber bereits im Zusammenhang mit einem Pneuwechsel- betrieb mit dem Einsatz von CKW-haltigen Substanzen gerechnet werden. Entsprechend weist bezüglich der vorliegend betroffenen Parzelle denn auch bereits die Verfügung vom 5. April 2011 darauf hin, die Betriebsgeschichte R1S.2021.05133 Seite 13
zeige, dass die B AG für die Befestigung von Auswuchtblei an Aluminiumfel- gen das Lösungsmittel Tri für das Entfetten von Klebstellen verwendet habe, wobei die 5-Liter-Gebinde (Blechkanister) im ebenerdigen Anbau des Wohn- hauses gelagert worden seien (act. 10.9 S. 2; vgl. im Detail die historische Altlastenvoruntersuchung vom 10. August 2005 [act. 10.3], S. 4 f.). In glei- cher Weise wird die Verwendung von Tri in der - von der Rekurrentin zusam- men mit dem Kostenverteilungsgesuch eingereichten - Standortdokumenta- tion aufgeführt, unter Verweis auf entsprechende Angaben eines seit 1985 im Betrieb tätigen Mitarbeiters sowie der in E. 3.2 bereits erwähnten Bestell- und Lieferscheine (act. 10.17 S. 8 und Anhang G). Hinzu kommt nun, dass mit der im Erwerbszeitpunkt bestehenden und der Rekurrentin unbestrittenermassen bekannten Nutzung des Areals unter an- derem als Pneuwechselbetrieb eine Nähe zum Autogewerbe bestand, die ihrerseits dazu führte, dass ohne weitergehende Abklärungen (namentlich zur Betriebsgeschichte) auch mit der Möglichkeit des Einsatzes anderer CKW-haltiger Substanzen und damit einer entsprechenden Belastung ge- rechnet werden musste. Insofern kann es daher auch nicht darauf ankom- men, dass vorliegend die massgebliche Belastung mit Per erfolgte, da auf- grund der genannten Umstände auch für den Einsatz dieses Stoffes Anhalts- punkte im Sinne der zitierten Rechtsprechung bestanden. Die im Leitfaden Chloronet enthaltene Übersicht der möglichen CKW-Anwendungen nach Branchen bestätigt, dass für das Allgemeine Autogewerbe sowohl bezüglich Tri als auch bezüglich Per eine Verwendung als wahrscheinlich erachtet wird (Leitfaden Chloronet, S. 4). Unerheblich ist, ob die Rekurrentin konkret vom genannten - aus den Jahren 2008/2009 stammenden - Leitfaden Kenntnis hatte; entscheidend ist allein, dass im Erwerbszeitpunkt (2014) aufgrund des damaligen Kenntnisstandes bezüglich CKW-Belastungen jedenfalls eine professionelle Immobiliengesellschaft wie die Rekurrentin ausgehend von der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks - und zwar wie aufgezeigt so- wohl der spezifischen Nutzung als Pneuwechselbetrieb als auch der damit bestehenden Nähe zum allgemeinen Autogewerbe im Sinne möglicher früherer Nutzungen - Anhaltspunkte für die Verwendung entsprechender um- weltrelevanter Stoffe hätte haben müssen. Unter diesen Umständen, na- mentlich mit Blick auf die unstrittige Nutzung als Pneuwechselbetrieb, er- weist sich denn auch der in der Replik erwähnte Augenschein (bezüglich der Frage, ob auf dem Grundstück eine Werkstatt vorhanden sei) als entbehrlich, R1S.2021.05133 Seite 14
umso mehr, als damit die allein massgeblichen Verhältnisse im Erwerbszeit- punkt ohnehin nicht eruierbar wären. 4.2.3 An dieser Einschätzung vermögen sodann die seitens der Rekurrentin ange- führten Erkundigungen bei der Verkäuferin und die von dieser abgegebene Zusicherung nichts zu ändern. Im Kaufvertrag (act. 5.4) wird insoweit in Ziff. V.1 unter dem Titel "Gewährleistung / Altlasten" unter anderem Folgen- des festgehalten: "Nach Einsicht durch den Käufer in den Kataster der be- lasteten Standorte und Altlastenverdachtsflächen-Kataster (Stand 30.05.2014) des GIS-Zentrum, S.-Strasse 14 in X, kann festgestellt werden, dass sich das Kaufobjekt nicht darin befindet. [Absatz] Der Verkäufer erklärt somit, dass kein Verdacht auf verborgene Mängel besteht und ihm insbeson- dere keine Abfall- oder Schadstoffbelastungen bekannt sind, welche zu einer Qualifikation des Kaufobjektes als belasteter Standort bzw. als Altlast i.S. der Umweltschutzgesetzgebung (USG) führen würden, und sich das Kaufobjekt nicht im Kataster der belasteten Standorte bzw. über die Altlasten befindet. [Absatz] Sollten wider Erwarten Altlasten (Abfall) im Sinne des Amtes für Ab- fall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), Zürich, respektive nach der Umwelt- schutzgesetzgebung hervortreten, verpflichtet sich der Verkäufer für die mit der Beseitigung solcher Altlasten entstehenden Kosten alleine aufzukom- men." Festzuhalten ist vorab, dass eine solche vertragliche Regelung der privat- rechtlichen Gewährleistung nicht per se zu einer Befreiung des Käufers von der öffentlich-rechtlichen Kostenbeteiligung nach Massgabe des Altlasten- rechts führen kann, hätten es doch die privaten Parteien andernfalls in der Hand, durch entsprechende Vertragsgestaltung die Kostenbeteiligung des Standortinhabers und Zustandsstörers bzw. die spezifischen altlastenrecht- lichen Voraussetzungen eines allfälligen Verzichts auf dessen Inanspruch- nahme zu unterlaufen. Entsprechendes macht die Rekurrentin zu Recht auch gar nicht geltend, wobei im Übrigen darauf hinzuweisen ist, dass auch der grundsätzlich anerkannten Berücksichtigung eines liquiden zivilrechtli- chen Innenverhältnisses im Rahmen der Kostenverteilung (vgl. Pierre Tschannen, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl., Hrsg. Vereini- gung für Umweltrecht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 32d Rz. 31) vorlie- gend keine gesonderte Bedeutung zukäme, da sie sich mit der Frage der Berücksichtigung der Belastung im Rahmen der Preisfindung überschneidet R1S.2021.05133 Seite 15
(vgl. zu Letzterem E. 5.3). Soweit die Rekurrentin demgegenüber wie aufge- zeigt davon ausgeht, die fragliche Zusicherung wirke sich zu ihren Gunsten auf die Möglichkeit, den Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG zu führen, aus, ist ihr zu widersprechen. Unzutreffend ist zunächst, dass bei erfolgter Zusicherung seitens des Verkäufers von vornherein das Mass der gebotenen Sorgfalt tiefer anzusetzen wäre. Eine solche Differen- zierung findet weder im Gesetz noch in der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung eine Stütze und erscheint - mit Blick auf die vorstehend erwähnte Problematik einer Parteidisposition über die Voraussetzungen der altlasten- rechtlichen Kostenbeteiligung - auch nicht sachgerecht. Soweit sich die Re- kurrentin sodann darauf beruft, sie habe keinen Grund gehabt, die Angaben der Verkäuferin zu hinterfragen, so erweist sich auch dieses Argument als unbehelflich, nachdem - wie in E. 4.2.2 dargelegt - gerade Anhaltspunkte für eine mögliche Belastung bestanden und sich die Rekurrentin als Käuferin hinsichtlich der dadurch gebotenen weitergehenden Abklärungen selbstre- dend nicht mit einer blossen gegenteiligen Zusicherung der anderen Ver- tragspartei zufriedengeben durfte. 4.2.4 Nichts anderes gilt hinsichtlich der von der Rekurrentin angeführten Erkundi- gungen beim AWEL. Zu Recht weist die Vorinstanz insoweit darauf hin, dass eine blosse Anfrage betreffend Erfassung des Grundstücks im Kataster der belasteten Standorte keine umfassende spontane Informationspflicht der Be- hörde auszulösen vermag. Etwas anderes ergibt sich weder aus Art. 10e ff. USG noch aus dem Öffentlichkeitsprinzip. Im Gegenteil ist der Vorinstanz auch insoweit zuzustimmen, als die fraglichen Auskünfte - nebst einer ent- sprechenden Formulierung der Anfrage - an weitergehende Voraussetzun- gen (namentlich betreffend die Zustimmung der damaligen Grundeigentüme- rin) gebunden gewesen wären. Die Rekurrentin hat jedoch nicht substantiiert dargetan, dass sie überhaupt eine entsprechende, über die blosse Abfrage des Eintrags im KbS hinausgehende Anfrage gestellt hätte. Darauf, dass sol- ches nicht der Fall gewesen sein dürfte, weist neben der (trotz der in Art. 46 Abs. 1 USG statuierten Mitwirkungspflicht) fehlenden Dokumentation auch die in E. 4.2.3 zitierte Formulierung im Kaufvertrag hin, die lediglich eine Ein- sicht der Käuferin in den KbS, jedoch keine weitergehenden Anfragen an das AWEL erwähnt. Gleiches gilt für die seitens der Rekurrentin zitierte E-Mail von UN (vgl. act. 10.39 [Beilage 4]). Bei dieser Sachlage kann im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung auf die von der Rekurrentin als Beweisofferte R1S.2021.05133 Seite 16
genannte Zeugenbefragung von UN verzichtet werden (was im Übrigen - im Lichte des in E. 4.2.3 Ausgeführten - in gleicher Weise auch für die Zeugen- befragung von UN zum Gegenstand der Angaben der Verkäuferin gilt). Unbehelflich ist schliesslich auch die rekurrentische Argumentation betref- fend den im Erwerbszeitpunkt fehlenden Eintrag im KbS (sowie das vorgän- gige Fehlen eines Eintrags im VFK). Zunächst kann aus dem blossen Fehlen eines entsprechenden Eintrags nicht abgeleitet werden, dass keine Hinweise auf eine mögliche Belastung bestanden hätten, wäre doch andernfalls der in Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG vorgesehene Sorgfaltsbeweis letztlich deckungs- gleich mit der Frage des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines KbS-Ein- trags, was weder der gesetzlichen Konzeption noch der in E. 4.2.1 wieder- gegebenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung entspricht. Zu beachten ist dabei, dass im Gegensatz zum Misslingen des Sorgfaltsbeweises - für das es bereits genügt, dass Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, auf- grund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war - für den Eintrag in den KbS vorausgesetzt wird, dass bei einem bestimmten Standort feststeht oder mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass er belas- tet ist (Art. 5 Abs. 3 AltlV). Was sodann den konkret in Frage stehenden Standort betrifft, so ergibt sich bereits aus der Verfügung vom 5. April 2011 (act. 10.9), dass entgegen der Rekurrentin eine Belastung nicht ausge- schlossen, sondern im Gegenteil als möglich erachtet wurde, jedoch eine abschliessende Beurteilung noch nicht vorgenommen werden konnte (vgl. hierzu bereits E. 2). Diese Einschätzung ist plausibel, stand doch aufgrund der damals vorliegenden Messungen, die im Oberstrombereich eine höhere CKW-Summenkonzentration als im Abstrombereich auswiesen, die These einer ausserhalb des Grundstücks Kat.-Nr. 1 zu verortenden Quelle der Be- lastung im Raum (vgl. act. 10.9, insbesondere S. 2 f.). Auch wenn zugleich für die Per-Konzentration das umgekehrte Verhältnis ermittelt worden war, liess sich insoweit erst sagen, dass dieser Sachverhalt tendenziell für die These einer Per-Quelle unter dem Wohn- und Bürogebäude oder aber knapp westlich davon (im Strassenbereich) sprechen würde und zumindest davon ausgegangen werden könne, dass sich die Quelle oder eine von mehreren Quellen im flachen Grundwassergebiet befinde (act. 10.9 S. 4). Dass daher nicht umgehend ein KbS-Eintrag erfolgte, sondern zunächst die These einer externen CKW-Quelle gestützt und altlastenrechtliche Untersuchungen auf potenziellen weiteren CKW-Standorten im Oberstrombereich ausgelöst wur- den (act. 10.9 S. 5), ist daher nicht zu beanstanden. Wie sich der Verfügung R1S.2021.05133 Seite 17
des AWEL vom 3. Juni 2015 entnehmen lässt, ergab die Anfang Juni 2011 auf der entgegengesetzten Strassenseite im Abschnitt […] (und damit noch nicht im gesamten Oberstrombereich [vgl. zu dessen Lage act. 10.5, insb. Anhang 3 und act. 10.8, insb. Anhang 1]) durchgeführte Porenluft-Messkam- pagne (vgl. dazu act. 10.10) keine bzw. nur Spurenbelastungen mit CKW. In der genannten Verfügung wird sodann festgehalten, auch weitere, in jünge- rer Vergangenheit durchgeführte Untersuchungen von untersuchungsbe- dürftigen Standorten im näheren und weiteren Umfeld der Liegenschaft L. 111 hätten keine Hinweise auf Schadstoffmigrationen, die sich nachteilig auf diesen Standort auswirken würden, gezeigt. Basierend auf der aktuellen Da- tenlage müsste die These des Standortgutachters betreffend externe CKW- Quelle weitestgehend widerlegt werden. Schliesslich seien zwischenzeitlich auf der ChloroNet-Plattform die Standortabgrenzungs- bzw. -eintragungskri- terien festgelegt worden. Gestützt auf die entsprechende Publikation würden die im Rahmen der Porenluftmessungen ermittelten Konzentrationswerte ei- nen Eintrag in den KbS als belasteter Betriebsstandort rechtfertigen. In der gleichen Verfügung wird schliesslich auch dargelegt, im Bereich der Liegen- schaft L. 111 sei eine eindeutige Grundwasserfliessrichtung nicht erkennbar, weshalb eine recht hohe Wahrscheinlichkeit bestehe, dass die in der Ober- strommessstelle gemessenen CKW-Konzentrationen vom Standort "L. 111" stammten und durch den pumpbedingten Absenktrichter angezogen worden seien (vgl. zum Ganzen act. 10.11 S. 2 f.). Wie sich den zitierten Erwägungen entnehmen lässt, ist entgegen dem rekurrentischen Vorbringen nachvollzieh- bar, weshalb der Eintrag des streitbetroffenen Standorts erst mit Verfügung vom 3. Juni 2015 erfolgt ist und weshalb dieser insbesondere auch nicht un- mittelbar nach Vorliegen der Porenluftuntersuchungen betreffend L. 114 und 120 im Jahr 2011 vorgenommen wurde. Vor allem aber ist klar erkennbar, dass der Eintrag vorgängig nicht deshalb unterblieben war, weil das AWEL keine Anhaltspunkte, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war, erkannt hätte. Ausschlaggebend war vielmehr die Notwendig- keit einer die Umgebung miteinbeziehenden Gesamtbetrachtung, um Klar- heit über die Quelle der Belastung zu erlangen und die ursprüngliche gut- achterliche These einer externen Quelle ausschliessen zu können. Kann so- mit entgegen der Rekurrentin aus dem im Erwerbszeitpunkt fehlenden KbS- Eintrag nicht darauf geschlossen werden, dass die Fachpersonen des AWEL damals die Möglichkeit einer Belastung noch nicht erkannt hätten, so geht auch das daraus abgeleitete Argument, wonach entsprechend auch die Re- kurrentin solches nicht habe erkennen können, fehl. R1S.2021.05133 Seite 18
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass für die Rekurrentin im Erwerbs- zeitpunkt insbesondere ausgehend von der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks Anhaltspunkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war. Entsprechend misslingt der Sorgfaltsbeweis im Sinne von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG, so dass eine ge- stützt auf diese Bestimmung erfolgende Befreiung der Standortinhaberin von der Kostenbeteiligung vorliegend ausscheidet. 5.1.1 Die Rekurrentin macht weiter geltend, gemäss bundesgerichtlicher Praxis sei eine Kostenpflicht für den Zustandsstörer in Höhe von 10 % und mehr nur zulässig, wenn ein weiterer Umstand hinzutrete, wobei - nebst vorliegend ohnehin unstreitig nicht realisierten Konstellationen - insbesondere zu be- rücksichtigen sei, ob der Zustandsstörer durch die Belastung und/oder Sa- nierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlange oder er- langen werde. Liege kein solcher weiterer Umstand vor, müsse der Kosten- anteil des blossen Standortinhabers erheblich unter 10 % festgesetzt oder auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden. Vorliegend gehe die Vorinstanz fälschlicherweise davon aus, dass sich die Belastung im Kaufpreis niedergeschlagen habe oder aber dass sich ein Ge- währleistungsanspruch aus dem Kaufvertrag wertsteigernd auswirke und die Rekurrentin dadurch einen wirtschaftlichen Vorteil habe. Ersteres betreffend sei die Rekurrentin entsprechend der erhaltenen Zusicherung davon ausge- gangen, ein nicht schadstoffbelastetes Grundstück zu erwerben. Angesichts dieser Ausgangslage wäre die Annahme, dass ein untersetzter Kaufpreis vereinbart wurde, abwegig. Der Kaufpreis von Fr. 1,677 Mio. für ein Grund- stück von 652 m2 (somit Fr. 2'572.10 / m2) habe den damaligen Realitäten bzw. Marktverhältnissen für den Erwerb eines solchen Grundstücks entspro- chen. Die Kosten der Schadstoffbelastung seien nicht preismindernd in den Kaufpreis eingeflossen. Sofern diesbezüglich Zweifel bestünden, wäre die Angemessenheit bzw. "Nichtuntersetzung" des Kaufpreises unter Berück- sichtigung der Marktverhältnisse im Dezember 2014 durch das Baurekurs- gericht gutachterlich zu klären. Davon ausgehend, dass der bezahlte Kauf- preis dem Kaufpreis für nicht belastetes Land entsprach, könne allein wegen der Sanierung kein höherer Wiederverkaufspreis gelöst werden. Irrelevant sei eine allfällige konjunkturelle Preissteigerung. Die Sanierung führe auch R1S.2021.05133 Seite 19
nicht zu einer Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten, da sich diese aus Zonenplan und BZO ergäben. Angesichts der nicht eingeschränkten Ver- käuflichkeit beim Erwerb durch die Rekurrentin könne auch nicht von einer Verbesserung der Verkäuflichkeit durch die Sanierung ausgegangen wer- den. Weiter sei die seitens der Vorinstanz herangezogene Rechtsprechung insofern nicht einschlägig, als die in den jeweiligen Entscheiden zu beurtei- lenden Sachverhalte mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht zu vergleichen seien, indem die jeweiligen Standortinhaber Kenntnisse über die Belastung gehabt hätten und zum Teil ein untersetzter Kaufpreis bezahlt oder von ein- gesparten Kosten profitiert worden sei. Schliesslich würde vorliegend auch ein allfälliger kaufvertraglicher Gewährleistungsanspruch lediglich zu einem Ausgleich der Vermögensminderung im Sinne einer Geltendmachung des eigenen Schadens führen, wodurch aber bei der Rekurrentin kein wirtschaft- licher Vorteil resultiere, ganz abgesehen davon, dass es der Rekurrentin an- gesichts der finanziellen Situation der B AG nicht gelingen werde, dieser ge- genüber je einen allfälligen gerichtlich festgestellten zivilrechtlichen An- spruch vollstrecken zu lassen. Auch entstehe der Rekurrentin durch die jah- relangen Verzögerungen ein erheblicher - gegebenenfalls gutachterlich zu ermittelnder - Schaden durch ausbleibende Mieteinnahmen, der einen allfäl- ligen (bestrittenen) wirtschaftlichen Vorteil bei weitem übersteigen würde. 5.1.2 Die Vorinstanz hält vernehmlassungsweise zunächst fest, den nicht unwe- sentlichen wirtschaftlichen Vorteil nenne das Bundesgericht als ein mögli- ches Kriterium, um den Anteil des reinen Zustandsstörers auf über 10 % fest- zusetzen. Das Bundesgericht sage aber entgegen der Rekurrentin gerade nicht, dass der Kostenanteil des blossen Standortinhabers erheblich unter 10 % festgesetzt oder auf dessen Kostenbeteiligung ganz verzichtet werden müsse, wenn keine weiteren Umstände hinzutreten würden. Eine solche An- sicht würde denn auch im Widerspruch zum Gesetzestext stehen, der im Grundsatz eine Kostenbeteiligung des Zustandsverursachers vorsehe, an- dernfalls keine Befreiungsmöglichkeit für diesen vorgesehen werden müsste. Bei Misslingen des Sorgfaltsbeweises sei der Kostenanteil festzusetzen, wo- bei dieser grundsätzlich 10 % bzw. bei Vorliegen bestimmter Umstände mehr betrage. Konkret fänden sich zwar im Kaufvertrag keine Angaben dazu, dass der Kaufpreis untersetzt gewesen sei. Es falle aber auf, dass die Rekurrentin für R1S.2021.05133 Seite 20
652 m2 Bauland in der Wohnzone W4 (bzw. im Zeitpunkt des Grundstück- kaufs wohl noch W3) etwa jenen Preis bezahlt habe, der im selben Stadt- quartier […] zur damaligen Zeit für einzelne Doppeleinfamilienhäuser (pro Haushälfte) mit wesentlich geringeren Grundstücksflächen und tieferen Aus- nützungsziffern bezahlt worden sei. Gemäss den Angaben der Abteilung Statistik der Stadt X sei der Median der Quadratmeterpreise für die Wohn- zone W3 im Gebiet Y (den die Vorinstanz anhand der referenzierten Tabelle mit Fr. 6'410.-- beziffert) denn auch stets wesentlich über dem von der Re- kurrentin bezahlten Preis gelegen. Damit erscheine der von der Rekurrentin bezahlte Preis sehr tief, was notorisch und allgemein bekannt sein dürfte. Es bleibe offen, weshalb der Kaufpreis so tief ausgefallen und seitens der Ver- käuferin wider besseres Wissen eine Zusicherung abgegeben worden sei. Sofern seitens des Baurekursgerichts Parteien oder Zeugen befragt würden, werde auch die Befragung der zuständigen Organe der B AG beantragt. Der Kostenanteil stütze sich nicht nur auf den (sehr tiefen) Kaufpreis. Vielmehr sei entscheidend, dass die Rekurrentin mehrfach von der Sanierung profi- tiere: Sie könne ihr Grundstück nach der Sanierung entwickeln und mit neuen Wohnbauten überbauen. Durch die durchgeführten Massnahmen und durch die Überbauung gewinne das Grundstück an Wert. Zudem bestehe die Sa- nierung aus der Dekontamination bzw. dem Aushub des Belastungsherds, womit die Sanierungskosten zumindest teilweise Ohnehin-Kosten darstell- ten. Die Rekurrentin könne die Mehrkosten auf die B AG überwälzen, womit der auferlegte Kostenanteil in einer Forderung zugunsten der Rekurrentin gegen die B AG resultiere. Sofern letztere zur Bezahlung wirtschaftlich nicht in der Lage sein sollte, könne die Rekurrentin eine persönliche Haftung aus Art. 754 oder Art. 41 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) gegen die für die B AG handelnden Personen ins Auge fassen. Buchhalterisch be- trachtet werde sich die Kostenauflage also neutral verhalten, im Gegensatz zum Wertzuwachs des Grundstücks, der sich auch buchhalterisch nieder- schlagen werde. Es sei sachgerecht, dass die Rekurrentin die Überwäl- zungs- und Bonitätskosten tragen müsse, zumal sie auch die Verantwortung für die Vertragsverhandlungen und die Vertragsredaktion übernehmen solle. Nach dem Gesagten könne es für den Kostenanteil von 20 % auch nicht darauf ankommen, ob die Rekurrentin einen untersetzten Preis bezahlt habe. Wären belastbare Anhaltspunkte bekannt, dass in Anbetracht der Belastung nur ein reduzierter Kaufpreis bezahlt worden sei, wäre der Kostenanteil we- sentlich höher anzusetzen gewesen. Unter dem Titel der Billigkeit könnte zu- R1S.2021.05133 Seite 21
dem auch der konjunkturelle Mehrwert berücksichtigt werden. Auch von ei- nem Verzögerungsschaden könne nicht gesprochen werden. Selbst unter Ausserachtlassung der altlastenrechtlichen Baureife sei im Übrigen die Vo- raussetzung erfüllt, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kos- tenanteils zugeflossen sei respektive zufliessen werde. Bei geschätzten Sa- nierungskosten von Fr. 507'000.--, wovon die Rekurrentin 20 % oder ca. Fr. 101'400.-- zu übernehmen habe, und zu bezahlenden Untersuchungs- kosten von Fr. 16'356.45 resultiere ein voraussichtlicher Kostenanteil der Re- kurrentin von knapp Fr. 120'000.--, während das Grundstück nach der Sa- nierung im Wert weit über Fr. 120'000.-- gestiegen sein werde, wobei unter Berücksichtigung des Neubaus die Wertsteigerung ein Vielfaches betrage. 5.1.3 In der Replik bringt die Rekurrentin ergänzend vor, das AWEL versuche zu Unrecht einen untersetzten Kaufpreis zu konstruieren. Wenn sodann der Quadratmeterpreis tief gewesen sein sollte (was bestritten werde), lasse sich damit noch immer kein Kausalzusammenhang mit der heute bekannten Schadstoffbelastung herstellen: Unter Zugrundelegung des von der Vo- rinstanz genannten Medians ergäbe sich eine Differenz von Fr. 2,5 Mio., ob- wohl die Kosten der Beseitigung ca. Fr. 0,5 Mio. betragen würden. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Kaufpreis um den Faktor 5 tiefer hätte vereinbart werden sollen, wenn damit der Schadstoffbelastung hätte Rech- nung getragen werden sollen. Weiter gebe es keine Anhaltspunkte dafür, dass ein Teil der Sanierungskosten Ohnehin-Kosten darstellen würden. Die Vorinstanz entgegnet in der Duplik ergänzend, der untersetzte Kaufpreis sei nicht konstruiert, sondern statistisch gesehen ausgewiesen. Aus dem Verweis auf die Marktverhältnisse könne die Rekurrentin nichts herleiten, weil der Markt auch die Preise für belastete Grundstücke reguliere. Wie der Preis vorliegend reguliert wurde, entziehe sich der Kenntnis des AWEL, so dass die behauptete Relation vom Medianpreis zum Sanierungspreis rein theoretischer Natur und ohne Relevanz für die Kostenauflage sei. Hinzu komme, dass die Sanierungskosten im Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt gewesen und allenfalls dazumal höher geschätzt worden seien. Häufig drü- cke eine Belastung den Marktwert eines Grundstücks überproportional stark. Fakt sei jedoch, dass das Grundstück durch die Sanierung eine weit über den Sanierungskosten liegende Wertsteigerung erfahren werde, was sich R1S.2021.05133 Seite 22
nur schon daraus ergebe, dass die mutmasslichen Sanierungskosten heute bekannt seien, sich in einem überschaubaren Rahmen hielten und zumin- dest teilweise Ohnehin-Kosten darstellen würden. Geltend gemacht wird wei- ter, der vertragliche Anspruch gegen die B AG oder deren Organe komme buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis aufgrund der Belastung gleich, wobei die prozessualen Rechtsdurchsetzungskosten unerheblich seien. 5.2 Der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich zur Frage der Bemes- sung des Kostenanteils des Standortinhabers das Folgende entnehmen: In BGE 139 II 106 legte das Bundesgericht, nachdem es die grundsätzliche Kostenpflicht desjenigen Standortinhabers, der ein Grundstück bereits mit der Belastung erworben hat, bejaht hatte, dar, bei der Bemessung des Kos- tenanteils könnten neben dem Mass der Verantwortung auch Billigkeitsge- sichtspunkte, wie die wirtschaftliche Interessenlage und die wirtschaftliche Zumutbarkeit, berücksichtigt werden. Namentlich könne berücksichtigt wer- den, ob der Standortinhaber, der die Belastung kannte oder kennen musste, einen wirtschaftlichen Vorteil aus der Belastung gezogen habe und ob ihm aus der Sanierung ein Vorteil erwachse (E. 5.5). Bezogen auf den konkreten Fall hielt das Bundesgericht fest, würden die Beschwerdeführer ausschliess- lich als Standortinhaber haften, ohne dass ihnen der Verursachungsanteil ihrer (als Verhaltensverursacher zu qualifizierenden) Rechtsvorgänger zuge- rechnet werden könnte und ohne durch den Deponiebetrieb oder die Sanie- rung selbst einen wirtschaftlichen Vorteil erlangt zu haben oder in Zukunft zu erlangen, erschiene eine Kostenbeteiligung von 10 % exzessiv und damit bundesrechtswidrig (E. 5.5.3). Die Praxis, wonach 10 bis 30 % der Kosten auf den schuldlosen Zustandsstörer entfallen würden, bedürfe daher der Prä- zisierung: Ein derartiger Kostenanteil ergebe sich nicht bereits aus der Ei- gentümerstellung zum Zeitpunkt der Kostenverteilungsverfügung, sondern erscheine nur dann gerechtfertigt, wenn weitere Umstände hinzutreten wür- den, z.B. wenn die betroffene Person schon im Zeitpunkt der Belastung für den Standort verantwortlich war und diese daher hätte verhindern können, wenn sie für den Verursachungsanteil ihres Rechtsvorgängers haftet (kraft Geschäftsübernahme oder als Erbe) oder durch die Belastung und/oder Sa- nierung einen (nicht unwesentlichen) wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat oder erlangen wird (E. 5.6). Abschliessend hielt das Bundesgericht fest, ohne das Vorliegen der genannten Umstände (und dabei insbesondere auch das Be- stehen wirtschaftlicher Vorteile aus dem Deponiebetrieb oder der Sanierung, R1S.2021.05133 Seite 23
die eine - vorinstanzlich angeordnete - Kostenbeteiligung in Höhe von 10 % rechtfertigen würden) müsste der Kostenanteil der Beschwerdeführer als blosse Standortinhaber erheblich herabgesetzt oder auf eine Kostenbeteili- gung ganz verzichtet werden (E. 6.1). Diese Präzisierung der Rechtsprechung ist in späteren Entscheiden mehr- fach bestätigt worden (vgl. BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 11.4; 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017, E. 3.1; 1C_18/2016 vom 6. Juni 2016, E. 7.2; 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1), unter Hinweis darauf, bei der Festsetzung der Kostenanteile stehe den zuständigen Behörden ein pflichtgemäss auszuübendes Ermessen zu (BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 10.2; 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1). Spezifisch den wirt- schaftlichen Vorteil betreffend wird sodann festgehalten was folgt (vgl. zum Ganzen auch VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 4.3): Ein wirtschaft- licher Vorteil durch die Belastung ist etwa darin zu erblicken, dass der ge- schätzte Marktwert eines belasteten Grundstücks und der erzielte Kaufpreis eine beträchtliche Differenz aufweisen (BGr 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017, E. 3.2). Ein wirtschaftlicher Vorteil durch die Sanierung liegt insbesondere vor, wenn diese die Eröffnung neuer, wirtschaftlich einträglicher Nutzungs- möglichkeiten mit sich bringt oder zu einer verbesserten Verkäuflichkeit des Grundstücks führt. Die Vorteile schlagen sich regelmässig in einer Verkehrs- wertsteigerung des Grundstücks nieder (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.1). Zur Beurteilung einer allfälligen Wertsteigerung ist beispiels- weise der zu tragende Sanierungsbetrag (pro m2) in Relation zu setzen zum (Quadratmeter-)Preis, der nach der Sanierung beim Verkauf des unbelaste- ten Grundstücks erzielt werden kann (BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, E. 3.8.2). Massgebend muss bei der Festsetzung der Haftungsquote sein, dass dem betroffenen Zustandsstörer aus der Belastung oder der Sanierung ein Vermögensvorteil in Höhe mindestens seines Kostenanteils zugeflossen ist respektive zufliessen wird (vgl. BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.6). 5.3.1 Was zunächst das zwischen den Parteien umstrittene Verständnis von BGE 139 II 106 anbelangt, so erweist sich die rekurrentische Lesart als zutreffend: Den vorstehend zitierten Passagen des genannten Entscheids lässt sich ent- nehmen, dass bei Fehlen der im Einzelnen aufgeführten weiteren Umstände ein Kostenanteil von 10 % deutlich unterschritten werden müsste oder auf R1S.2021.05133 Seite 24
eine Kostenbeteiligung überhaupt zu verzichten wäre. Entgegen der Vo- rinstanz sind die fraglichen Umstände somit nicht nur relevant, um eine über den Kostenanteil von 10 % hinausgehende Inanspruchnahme zu begründen. Diese Auffassung deckt sich mit entsprechenden Verlautbarungen in neue- ren Bundesgerichtsentscheiden (vgl. BGr 1C_315/2020 vom 22. März 2021, E. 11.4; BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.1). Entgegen der Vorinstanz wird dadurch auch nicht die gesetzliche Konzeption eines Befreiungs- bzw. Sorgfaltsbeweises, bei dessen Misslingen grundsätzlich eine Kostenbeteili- gung des Standortinhabers in Betracht fällt, ausgehebelt, da diese Konzep- tion nicht im Widerspruch zur Umschreibung allfälliger zusätzlicher ein- schränkender Voraussetzungen der Kostentragungspflicht steht, zumal die fraglichen Voraussetzungen letztlich andere Aspekte als die im Rahmen des Sorgfaltsbeweises zu prüfenden betreffen. Entscheidend ist somit, ob vorliegend von entsprechenden Umständen aus- zugehen ist, wobei unstreitig lediglich der Aspekt des wirtschaftlichen Vor- teils überhaupt in Betracht fallen könnte, während die anderen Varianten von vornherein ausscheiden. Der Vorinstanz ist nun insoweit Recht zu geben, als mit der Sanierung - wie dies regelmässig und jedenfalls bei Bauland fast un- ausweichlich der Fall sein dürfte - eine Erweiterung der Nutzungsmöglichkei- ten einhergeht. Auch wenn sich nämlich an deren Umfang nach Massgabe der einschlägigen nutzungsplanerischen Festlegungen durch die Sanierung nichts ändert, schafft doch erst Letztere - im Sinne der altlastenrechtlichen Baureife - überhaupt erst die Möglichkeit, die grundsätzlich zulässigen Nut- zungen effektiv zu realisieren. Indessen stellt sich die Frage, ob allein aus diesem Grund unbesehen von einem wirtschaftlichen Vorteil des Standortinhabers ausgegangen werden kann. Das Grundproblem stellt sich wie folgt dar: Erwirbt ein Standortinhaber aufgrund eines Kaufvertrags ein Grundstück, das sich später als belastet er- weist, und hat er dabei einen Kaufpreis bezahlt, wie er für ein unbelastetes Grundstück angemessen gewesen wäre, so dass sich die Belastung auf den Kaufpreis nicht ausgewirkt hat, so besteht wirtschaftlich betrachtet der Ge- genwert seiner Leistung (Kaufpreis) in einem unbelasteten Grundstück. Er- hält er stattdessen ein belastetes Grundstück und wird die Belastung später durch Sanierungsmassnahmen beseitigt, so wird er dadurch - mit Blick auf die von ihm erbrachte Leistung - nicht besser gestellt, als wenn er von vorn- R1S.2021.05133 Seite 25
herein ein dem Kaufpreis entsprechendes unbelastetes Grundstück erwor- ben hätte. Entscheidend ist somit, ob in solchen Konstellationen für die Be- jahung eines wirtschaftlichen Vorteils lediglich auf einen Vergleich der Werte des belasteten und des sanierten Grundstücks (unter Einbezug der potenzi- ell aufzuerlegenden Sanierungskosten) abgestellt werden kann (was bei Bauland fast zwangsläufig zur Bejahung des wirtschaftlichen Vorteils führt) oder ob nicht vielmehr der Wert des sanierten Grundstücks zur Gegenleis- tung, die der Standortinhaber erbracht hat, in Beziehung zu setzen ist. Auf den ersten Blick scheinen sich der Rechtsprechung Anhaltspunkte für die erstgenannte Sichtweise entnehmen zu lassen. So namentlich, wenn eine Differenzierung zwischen wirtschaftlichen Vorteilen aufgrund der Belas- tung (unter Nennung der Differenz von Marktwert und Kaufpreis) und wirt- schaftlichen Vorteilen aufgrund der Sanierung (unter Nennung der Eröffnung neuer Nutzungsmöglichkeiten) vorgenommen wird (so exemplarisch VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, E. 4.3). Diese Unterscheidung geht letztlich auf die alte Fassung von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG zurück, die für eine Befreiung des Standortinhabers kumulativ voraussetzte, dass dieser bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (lit. a), die Belastung ihm keinen Vorteil verschaffte (lit. b) und ihm aus der Sanierung kein Vorteil erwächst (lit. c; vgl. dazu BGE 139 II 106, E. 3.4.1). Dabei war hinsichtlich der - in der Folge aufgegebenen - Voraus- setzung gemäss lit. c teilweise gerade kritisiert worden, dass sie immer erfüllt sei (vgl. BGE 139 II 106, E. 3.4.2). Wenn nun das Bundesgericht im genann- ten Entscheid bezogen auf die aktuelle Fassung von Art. 32d Abs. 2 Satz 3 USG (die als Voraussetzung einer Befreiung den Sorgfaltsbeweis im Sinne der vorstehend genannten lit. a genügen lässt) insofern eine Präzisierung vornahm, als es den bei Scheitern des Sorgfaltsbeweises grundsätzlich kos- tenpflichtigen Standortinhaber nur insoweit im Umfang von 10 % oder mehr an den Sanierungskosten beteiligen wollte, als alternativ bestimmte weitere Umstände (unter anderem ein wirtschaftlicher Vorteil) realisiert wären (vgl. vorstehend E. 5.2), so ist die damit verknüpfte Intention einer gewissen Be- schränkung der Kostentragungspflicht des reinen Zustandsstörers nur um- setzbar, wenn die massgeblichen Kriterien so verstanden werden, dass sie nicht von vornherein immer (bzw. - soweit sich die Problematik vor allem bei Bauland zeigt - jedenfalls in einer sehr grossen Zahl der massgeblichen Fälle) und damit quasi voraussetzungslos erfüllt sind. Genau dies wäre nun aber der Fall, wenn ein wirtschaftlicher Vorteil zufolge Sanierung zumindest R1S.2021.05133 Seite 26
für Bauland gleichsam abstrakt bejaht würde, ohne die konkreten wirtschaft- lichen Verhältnisse der involvierten Parteien und damit namentlich die wirt- schaftliche Bedeutung der zwischen diesen erfolgten Transaktionen mit in Betracht zu ziehen. Eine nähere Betrachtung der altlastenrechtlichen Rechtsprechung bestätigt diese Sichtweise. Zunächst finden sich Fallkonstellationen, in denen es sich bei den als Standortinhabern in Anspruch Genommenen um Erben handelt. In diesem Fall stellen sich die wirtschaftlichen Verhältnisse insofern anders dar, als die jeweiligen Grundstücke ohne entsprechende Gegenleistung er- worben werden. Daran ändert auch der Aspekt der Anrechenbarkeit eines bestimmten Vermögenswerts im Rahmen der Erbteilung nichts, da es sich insoweit um eine interne, erbrechtlich zu lösende Frage handelt, die mit Blick auf die Erbmasse insgesamt nichts daran ändert, dass ein in dieser befindli- ches belastetes Grundstück den Erben ohne Gegenleistung zufällt. Entspre- chend erweist es sich in diesen Konstellationen als sachgerecht, bezüglich des wirtschaftlichen Vorteils unmittelbar auf die durch eine Sanierung aus- gelöste Wertsteigerung (oder sogar - im Sinne der in E. 5.2 zitierten Formel
- auf den nach der Sanierung bei einem Verkauf zu erzielenden Wert) abzu- stellen und diesen Vermögensvorteil zum zu tragenden Kostenanteil in Be- ziehung zu setzen. Solche Fallkonstellationen unter Beteiligung von Erben finden sich beispielsweise in BGE 144 II 332 und in BGE 139 II 106 (vgl. in Letzterem E. 5.4, wobei zwar gemäss E. 5.2 teilweise auch Kaufverträge vor- lagen, bezüglich denen dann aber - im Sinne des sogleich Auszuführenden
- zu beachten ist, dass die Grundstücke als Landwirtschaftsland erworben wurden, während sich für die Zeit nach der Sanierung die Frage eines Ver- kaufs als Bau(erwartungs)land stellte [vgl. E. 5.5.2]). Auch BGr 1C_515/2015 vom 2. Juni 2016, aus dem die erwähnte Formel stammt, betrifft Parteien, die ihre Grundstücke nach eigener Darstellung durch Schenkung oder durch Erbschaft erwarben (E. 3.5; vgl. auch E. 3.3, wonach es sich teilweise um gemischte Schenkungen handelte; vgl. aber auch den Umstand, dass BGE 144 II 332, nicht publizierte E. 7.1, auf BGr 1C_515/2015 als Fall betreffend Erben verweist). Soweit demgegenüber Konstellationen zu beurteilen waren, in denen der nachmalige Standortinhaber das Grundstück durch Kauf erwor- ben hatte, kam - trotz Verwendung der allgemeinen theoretischen Formeln - dem Kaufpreis regelmässig entscheidende Bedeutung zu und dies nicht iso- liert im Sinne der Begründung lediglich einer bestimmten zusätzlichen Erhö- R1S.2021.05133 Seite 27
hung des Kostenanteils (z.B. auf 30 %), sondern jeweils - auch in den Ver- fahren, die einen Kostenanteil von 30 % betrafen - generell, d.h. in Bezug auf die gesamthafte Beurteilung der Zulässigkeit des verfügten Kostenan- teils. Dies gilt namentlich für VB.2017.00618 vom 28. Februar 2019, der zwar (wie vorstehend erwähnt) in E. 4.3 die Differenzierung zwischen wirtschaftli- chem Vorteil durch Belastung und durch Sanierung hervorhebt, jedoch in der Folge - nach eingehender Prüfung der Frage, ob ein untersetzter Kaufpreis vorliege - in E. 5.6 zum Schluss gelangt, da der geschätzte Marktwert be- trächtlich über dem bezahlten Kaufpreis liege, sei davon auszugehen, dass die Standortinhaberin "durch die Belastung bzw. aus der Sanierung einen nicht unwesentlichen wirtschaftlichen Vorteil erlangt hat respektive erlangen wird" (womit die Differenzierung der Kriterien letztlich wieder aufgegeben wird). In gleicher Weise wurde in BGr 1C_427/2016 vom 19. Mai 2017 auf die massive Differenz zwischen Kaufpreis und Marktwert abgestellt (E. 3.2). In BGr 1C_18/2016 vom 6. Juni 2016 erfolgte zwar keine Bezifferung der Differenz; zu beachten ist aber, dass in diesem Verfahren das Grundstück im Verkaufszeitpunkt im KbS eingetragen war und im Kaufvertrag festgehal- ten wurde, dass der Kaufpartei alle Informationen aus den Altlastenuntersu- chungen zur Verfügung gestellt worden seien (so [im Kontext des - misslin- genden - Sorgfaltsbeweises] E. 7.3). Aufgrund der Informationslage liegt da- mit der Schluss nahe, dass die (potenzielle) Belastung des Grundstücks im Kaufpreis reflektiert worden ist. Zusammenfassend bestätigt sich somit, dass in Konstellationen, in denen die Kostenbeteiligung eines reinen Standortin- habers in Frage steht, der das belastete Grundstück durch Kauf (und nicht durch Erbschaft oder Schenkung) erworben hat, für die Bestimmung des wirt- schaftlichen Vorteils dem Verhältnis der seinerzeitigen Gegenleistung zum Marktwert des Grundstücks entscheidende Bedeutung zukommt. 5.3.2 Wie gesehen argumentiert nun die Vorinstanz gerade dahingehend, der Frage, ob vorliegend von einem untersetzten Kaufpreis auszugehen sei, komme letztlich keine entscheidende Bedeutung zu. Auch wenn sie sich in ihren Rechtsschriften teilweise ambivalent zur Angemessenheit bzw. Markt- üblichkeit des bezahlten Kaufpreises äussert, hält sie ausdrücklich fest, wä- ren belastbare Anhaltspunkte bekannt, dass in Anbetracht der Belastung nur ein reduzierter Kaufpreis bezahlt worden sei, wäre der Kostenanteil wesent- lich höher anzusetzen gewesen (act. 9 S. 8; vgl. auch S. 9 sowie act. 16 S. R1S.2021.05133 Seite 28
7; vgl. bereits E. 5.1.2). Auf diese Einschätzung, wonach entsprechende be- lastbare Anhaltspunkte für einen aufgrund der Belastung untersetzten Kauf- preis gerade nicht vorliegen, ist die Vorinstanz grundsätzlich zu behaften, zumal sich diese Sichtweise als zutreffend erweist: Hervorzuheben ist zu- nächst, dass der - für das Misslingen des Sorgfaltsnachweises massge- bende und vorliegend bejahte - Umstand, wonach der Rekurrentin Anhalts- punkte hätten bekannt sein müssen, aufgrund derer mit der Möglichkeit einer Belastung zu rechnen war (vgl. dazu E. 4.2), nicht mit einer effektiven Kennt- nis, die sich in der Preisbildung niedergeschlagen hat, gleichgesetzt werden darf. Als Hinweise auf Letzteres wären im Lichte der vorstehend referierten Rechtsprechung beispielsweise ein bereits bestehender KbS-Eintrag oder die umfassende Information der Käuferin über die bisher durchgeführten alt- lastenrechtlichen Untersuchungen zu werten, was vorliegend aber beides gerade nicht gegeben ist. Aus der blossen Branchenkunde der Käuferin lässt sich demgegenüber in Ermangelung weiterer Umstände nicht darauf schlies- sen, dass diese - auch wenn sie bei gebotener Sorgfalt mit der Möglichkeit einer Belastung hätte rechnen müssen und sich daher unter diesem Titel nicht von der Kostentragungspflicht befreien kann (vgl. E. 4.2) - effektiv eine Belastung bzw. das entsprechende Risiko bei Aushandlung des Kaufpreises miteinbezogen hat. Etwas anderes lässt sich auch aus der in E. 4.2.3 refe- rierten Gewährleistungsklausel nicht ableiten, da diese zwar die Altlasten- Thematik anspricht, jedoch selbst keinen Aufschluss darüber gibt, ob die Käuferin das Auftreten einer entsprechenden Problematik als genügend wahrscheinlich einschätzte, um es als wert- und preismindernden Faktor zu berücksichtigen oder ob sie (gegebenenfalls in sorgfaltswidriger Weise) auf das Fehlen einer Belastung vertraute und daher zur Zahlung eines marktüb- lichen Preises für unbelastete Grundstücke bereit war. Soweit sodann die Vorinstanz auf die Abweichung des vertraglich vereinbar- ten Kaufpreises vom statistisch ermittelten Quadratmeterpreis für Flächen mit entsprechender Zonierung im Gebiet Y verweist, so ergibt sich auch aus diesen Feststellungen - in Übereinstimmung mit der vorstehend wiedergege- benen allgemeinen Einschätzung der Vorinstanz - kein belastbarer Hinweis auf einen untersetzten Kaufpreis: Vorab ist festzuhalten, dass sich in den statistischen Angaben auf der entsprechenden Website […] für das fragliche Gebiet und den einschlägigen Zeitraum zwei Preistabellen finden, von denen sich die eine auf "Grundstückspreise (Median) in CHF pro Quadratmeter (be- baut, alle Handänderungen)", die andere auf "Grundstückspreise (Median) R1S.2021.05133 Seite 29
in CHF pro m2 (bebaut, ohne Stockwerkeigentum)" bezieht. Die vorinstanzli- chen Angaben entstammen der ersten Tabelle, ohne dass von vornherein offenkundig wäre (und auch nicht begründet wird), weshalb vorliegend diese und nicht die zweitgenannte einschlägig sein soll. Der Aufstellung der Trans- aktionen ohne Stockwerkeigentum lässt sich - immer bezogen auf die Wohn- zone W3 in Y - für das Jahr 2014 ein Quadratmeterpreis von Fr. 4'100.-- entnehmen. Dieser liegt zwar immer noch beträchtlich über dem seitens der Rekurrentin bezahlten Quadratmeterpreis von Fr. 2'572.--. Auffallend ist aber, dass der Medianwert beträchtlichen Schwankungen unterworfen ist und beispielsweise noch im Jahr 2012 mit Fr. 2'680.-- angegeben wird, wäh- rend er sich im Jahr 2016 gegenüber dem Jahr 2014 wiederum auf Fr. 3'680.-
- reduziert hat. Gleiches lässt sich - auf entsprechend höherem Niveau - auch der Tabelle, die alle Handänderungen einbezieht, entnehmen, wo dem sei- tens der Vorinstanz genannten Wert von Fr. 6'410.-- im Jahr 2014 beispiels- weise ein solcher von Fr. 4'820.-- im Jahr 2013 und von Fr. 5'740.-- im Jahr 2017 gegenüberstehen. Berücksichtigt man weiter, dass es sich bei den ge- nannten Werten um Medianwerte handelt, welche die für die Preisbildung oftmals entscheidende Mikrolage nicht abbilden können, so ist - in Überein- stimmung mit der Vorinstanz - davon auszugehen, dass zwar möglicher- weise ein durchaus vorteilhafter Kaufpreis ausgehandelt wurde, belastbare Hinweise auf einen aufgrund der altlastenrechtlichen Situation untersetzten Preis jedoch nicht auszumachen sind. 5.3.3 Unzutreffend ist schliesslich das Argument der Vorinstanz, wonach der ver- tragliche Anspruch auf Rückvergütung der "mit der Beseitigung solcher Alt- lasten entstehenden Kosten" im Endeffekt das Gleiche wie ein untersetzter Kaufpreis bewirke bzw. buchhalterisch einem untersetzten Kaufpreis auf- grund der Belastung gleichkomme. Geht man von der Konstellation eines untersetzten Kaufpreises aus, so liegt der wirtschaftliche Vorteil in der Diffe- renz von Kaufpreis und nach durchgeführter Sanierung bestehendem Markt- wert des Grundstücks. Dieser Vorteil rechtfertigt es, den Standortinhaber bis maximal in Höhe der genannten Differenz an den Sanierungskosten zu be- teiligen, da erst dadurch die von ihm erbrachte kumulierte Gegenleistung dem Marktwert eines unbelasteten oder sanierten Grundstücks entspricht. Würde dagegen die Sanierung ausschliesslich durch Dritte finanziert, so wäre der Standortinhaber im Endeffekt Eigentümer eines Grundstücks mit entsprechendem Marktwert, ohne dass er dafür eine andere Gegenleistung R1S.2021.05133 Seite 30
als den untersetzten Kaufpreis zu erbringen gehabt hätte, was offenkundig unangemessen wäre. Von dieser Konstellation unterscheidet sich die vorlie- gend zu beurteilende eines - mangels entgegengesetzter belastbarer Hin- weise - marktüblichen Kaufpreises bei gleichzeitiger Statuierung einer Ge- währleistungsklausel und Einräumung eines vertraglichen Rückvergütungs- anspruchs: Die Rekurrentin als Käuferin hat insoweit bereits die angemes- sene Gegenleistung für ein unbelastetes oder saniertes Grundstück er- bracht, so dass sie, wenn sich das Grundstück nachmals als belastet erweist und saniert wird, ohne dass sie selbst an den Sanierungskosten beteiligt würde, entgegen der vorstehend erörterten Konstellation im Endeffekt keinen wirtschaftlichen Vorteil erzielt. Im Gegenteil würde sich nach Leistung eines marktgerechten Kaufpreises - und damit wirtschaftlich "neutraler" ursprüng- licher Transaktion - eine zusätzliche Inanspruchnahme im Rahmen der alt- lastenrechtlichen Kostenbeteiligung für die Rekurrentin als Schaden darstel- len, indem im Vergleich mit der Situation vor Durchführung der gesamten Transaktion wirtschaftlich betrachtet eine Verschlechterung ihrer Vermö- gensverhältnisse resultieren würde. Dass dieser Schaden bzw. diese Ver- schlechterung gegebenenfalls aufgrund eines vertraglichen Rückvergü- tungsanspruchs wieder wettgemacht werden könnte, bedeutet lediglich, dass im Endeffekt wieder die "neutrale" Wirkung der ursprünglichen Trans- aktion hergestellt würde, führt aber entgegen der Vorinstanz nicht zu einem wirtschaftlichen Vorteil im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Dies erhellt auch daraus, dass sich bei Zugrundelegung der vorinstanzlichen Argumentation letztlich eine Kostenbeteiligung des Standortinhabers in be- liebiger Höhe rechtfertigen liesse, da stets darauf verwiesen werden könnte, diese wirke sich aufgrund des Rückvergütungsanspruchs im Endeffekt gar nicht zu dessen Lasten aus. Ein Kriterium für die quantitative Beschränkung der Kostentragungspflicht - das mit dem Aspekt des wirtschaftlichen Vorteils im Sinne der Rechtsprechung gegeben ist - lässt sich aufgrund der vo- rinstanzlichen Argumentation, die von den wirtschaftlichen Gegebenheiten bzw. der wirtschaftlichen Bedeutung der vorliegenden Transaktion gerade abstrahiert, nicht gewinnen. Fehl geht in diesem Zusammenhang schliesslich auch der vorinstanzliche Hinweis, wonach die Rekurrentin nicht das Boni- tätsrisiko auf den - für die Ausfallkosten aufkommenden - Kanton überwälzen könne. Dieser zweifellos zutreffende Grundsatz wäre vorliegend lediglich dann einschlägig, wenn nachgewiesen werden könnte, dass im seitens der Rekurrentin bezahlten Kaufpreis zwar aufgrund der vereinbarten Gewähr- leistungsklausel - der ein gewisser wirtschaftlicher Wert zukommt - nicht der R1S.2021.05133 Seite 31
volle, der Belastung bzw. dem entsprechenden Risiko geschuldete Abschlag reflektiert wird, jedoch ein untersetzter Kaufpreis jedenfalls insofern vorliegt, als das bei Inanspruchnahme des Rückvergütungsanspruchs bestehende Bonitäts- und Prozessrisiko als preismindernder Faktor berücksichtigt wor- den ist. Wäre dies der Fall, so würde sich nach den oben angeführten Grundsätzen eine Kostenbeteiligung bis maximal in Höhe dieser Preisdiffe- renz rechtfertigen, da daraus bei späterer Sanierung des Grundstücks ein wirtschaftlicher Vorteil resultieren würde. Nachdem aber auch insoweit zu- nächst ein (in entsprechendem Umfang) untersetzter Kaufpreis vorliegen müsste, für einen solchen aber wie in E. 5.3.2 dargelegt keine belastbaren Hinweise bestehen, ist es nicht angängig, unter blossem Verweis auf die Un- zulässigkeit einer Abwälzung des Prozess- und Bonitätsrisikos einen wirt- schaftlichen Vorteil der Rekurrentin zu konstruieren. Zusammenfassend ist somit davon auszugehen, dass vorliegend entgegen der Vorinstanz ein wirtschaftlicher Vorteil der Rekurrentin aufgrund der Be- lastung und/oder der Sanierung im Sinne der bundesgerichtlichen Recht- sprechung nicht gegeben ist. Ein solcher ergibt sich insbesondere auch nicht aus den in den rekursgegnerischen Rechtsschriften ergänzend angeführten, aber von vornherein unzureichend substantiierten angeblichen Ohnehin- Kosten. Fehlt es aber an dieser Voraussetzung, so erweist sich die in der angefochtenen Verfügung festgesetzte Kostenbeteiligung der Rekurrentin in Höhe von 20 % als unrechtmässig, wobei sie insbesondere auch durch das der Vorinstanz grundsätzlich zustehende Ermessen nicht mehr gedeckt ist. Im Sinne der in E. 5.2 wiedergegebenen bundesgerichtlichen Rechtspre- chung ist die Kostenbeteiligung der Rekurrentin als reiner Standortinhaberin erheblich unter 10 % herabzusetzen oder auf eine Kostenbeteiligung ganz zu verzichten. Nachdem besondere Gründe, die für eine (minimale) Kosten- beteiligung sprechen würden, nicht ersichtlich sind - da insbesondere die von der Vorinstanz ebenfalls ins Spiel gebrachten Aspekte des konjunkturellen Mehrwerts und des Mehrwerts zufolge Realisierung einer Überbauung zur Frage der Angemessenheit einer Kostenbeteiligung des Standortinhabers in keiner Beziehung stehen - rechtfertigt es sich vorliegend, die Kostenbeteili- gung antragsgemäss auf 0 % zu reduzieren. Bei diesem Ergebnis bzw. den zu diesem führenden Entscheidgründen erübrigen sich ferner die seitens der Rekurrentin beantragte Einholung von Gutachten und die seitens der Vo- rinstanz vorgeschlagene Zeugenbefragung. R1S.2021.05133 Seite 32
6. Zusammengefasst ist der Rekurs gutzuheissen. Da die Vorinstanz die Kos- tenaufteilung zwischen den Verhaltensverursachern im angefochtenen Ent- scheid bereits festgelegt hat, so dass sich bei Wegfall der Kostenbeteiligung des Standortinhabers deren Kostenanteile ohne Weiteres bestimmen lassen (vgl. E. 3.2) und dem AWEL insoweit auch kein Spielraum mehr verbleibt, rechtfertigt es sich, Dispositiv-Ziffer I.2 der angefochtenen Verfügung dahin- gehend abzuändern, dass - unter Bezifferung der entsprechenden Beträge - unmittelbar eine Kostenverlegung im Umfang von 86 % zulasten der B AG und im Umfang von 14 % zulasten des Kantons Zürich (Ausfallkosten) ange- ordnet wird. Insbesondere erweist sich dies auch prozessual als angängig, nachdem die B AG durch ihren Einbezug als Mitbeteiligte in das vorliegende Rekursverfahren die - freiwillig nicht wahrgenommene - Möglichkeit erhalten hat, ihren Standpunkt in diesem Verfahren zu vertreten. Aufgrund des unver- änderten Verweises in Dispositiv-Ziffer I.5 gilt diese Änderung - unter Vorbe- halt der in dieser Ziffer genannten neuen Erkenntnisse - auch für künftig an- fallende altlastenrechtliche Kosten des streitbetroffenen Standorts. Ersatzlos aufzuheben ist sodann Dispositiv-Ziffer I.3 der angefochtenen Verfügung, während Dispositiv-Ziffer III.2 insoweit aufzuheben ist, als damit der Rekur- rentin Gebühren überbunden wurden. Demgegenüber bleibt es der Vo- rinstanz überlassen, allfällige weitere und von den rekurrentischen Anträgen nicht erfasste Anpassungen, die sich hinsichtlich ihres Verhältnisses zur B AG ergeben können (so namentlich hinsichtlich Dispositiv-Ziffern I.4 betref- fend Rückerstattung, II. betreffend Sicherstellung und III.2 betreffend Gebüh- ren), durch allfällige neue Verfügung vorzunehmen. 7.1 Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Baudirektion Kanton Zürich aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Sowohl bei Ver- fahren mit als auch bei solchen ohne bestimmbaren Streitwert beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 GebV VGr). Bei Verfahren mit bestimmbarem Streitwert richtet sich die R1S.2021.05133 Seite 33
Gerichtsgebühr nach dem Streitwert (§ 3 Abs. 1 GebV VGr), wobei in beson- ders aufwendigen Verfahren die Gerichtsgebühr bis auf das Doppelte erhöht werden kann (§ 4 Abs. 1 GebV VGr). Bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert (§ 3 Abs. 2 GebV VGr) ist zu berücksichtigen, dass der Rekurs- instanz bei der Bemessung der Gebührenhöhe ein grosser Ermessensspiel- raum zusteht (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Vorliegend ist zwar der Streitwert des Verfahrens insoweit bestimmbar, als sich dieses auf die Verlegung der bereits bekannten Kosten bezieht. Da da- mit aber - gestützt auf Dispositiv-Ziffer I.5 der angefochtenen Verfügung - zugleich über den Verteilschlüssel für die im Dispositiv noch nicht bezifferten zukünftigen altlastenrechtlichen Kosten entschieden wird, liegt insgesamt ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor. Demnach ist die Gerichtsge- bühr vorliegend - unabhängig von den Vorgaben in § 3 Abs. 1 GebV VGr - auf Fr. 6'000.-- festzusetzen. Diese Höhe der Verfahrenskosten erscheint im Übrigen auch mit Blick auf die Gerichtsgebühren bei Verfahren mit bestimm- barem Streitwert angemessen, würden diese doch gemäss § 3 Abs. 1 GebV VGr bei einem Streitwert in Höhe des bereits bezifferten Kostenanteils von Fr. 16'356.45 zwischen Fr. 1'100.-- und Fr. 2'200.--, bei einem - den ge- schätzten zukünftigen Kostenanteil in Höhe von Fr. 101'400.-- (20 % von Fr. 507'000.--) miteinbeziehenden - Streitwert von insgesamt Fr. 117'756.45 zwischen Fr. 6'600.-- und Fr. 11'000.-- betragen. 7.2 Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um- triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom
16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend der A AG zulasten der Baudirektion Kanton Zürich eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. An- R1S.2021.05133 Seite 34
gemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebsentschädi- gung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteu- erzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). R1S.2021.05133 Seite 35